根据北海市房地产交易中心公布的数据计算：4月份，北海新建商品住房网签面积环比大增42%、二手住房成交面积环比上涨12.2%。

数字很喜庆，抖音刷到了不少为之欢呼的声音，仿佛楼市春天就要来了，再不入手买房机会就要错过了。

真？

这是北海新建商品住房历年4月份的网签情况。今年4月只有1029套，创下了10年新低——连新冠疫情初爆发的那年都不如。

只拿一个月对比，说服力可能不够。再看：

今年1月2月3月4月，月月垫底。

不但垫底，而且差距惊人。例如今年4月比去年大跌了61.2%。

因此，不是春天来了，而是楼市还蜷缩在寒冬里。

到底是什么原因？

疫情肯定最显眼。去年上半年疫情平缓（去年五一旅游火爆），今年疫情反复（4月北海也首次全民核酸）；以前是“非必要不出省”，现在是“非必要不出市”。

北海是一个非常典型的外销型楼市。只要疫情继续导致出行不便，北海楼市就很难翻身。

本地买房热度不足，也是突出因素。疫情刺激房价连续大跌，吸引了大批本地买房人进场。2020、2021年北海一手房共卖出了37535套，其中至少一半（接近2万套）应该被本地买走。现在潜在的购买力，确实弱了。

但除了这两个原因，还有没有其它？

如上图，去年上半年网签快速反弹（接近了疫情前2019年的水平），但随后却是急转直下。

为什么？

从全国来看，是因为央行实施“三道红线”刺激各大房企超低价促销以快速回款。例如北海恒大御景湾，当时带装修仅5000左右，房子被疯抢。

三道红线要求房地产企业“剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1”。这直接撕开了许多房企的面具——恒大首先就没挺过，去年下半年它率先爆雷，北海两个楼盘全部停工。随后，各地爆雷和准备爆雷的房企此起彼伏。楼市的信心不断被摧残，最后上半年是火，下半年成冰。

也许是巧合。去年下半年开始北海加强了网签管理：一手房低于指导价的90%不允许网签。比如指导价6000元/平方，开发商不能低于5400元/平方发售。

这项规定快速遏制了开发商的随意降价和无序降价，对稳定北海房价作用巨大。但与此同时也降低了本地购房的兴趣——因为本地对房价异常敏感，2020年下半年（网签10657套）到2021年上半年（网签12930套）都因为房价持续明显下降而本地买房大增。

去年7月以来因为网签限制，北海房价变得平缓。此前急着买房的、或者有相当实力的购房者很多已经出手，剩下的更为关心房价和每月的还贷额。房价保持了稳定，是好事，但也让尚未买房的本地人变得犹豫（对现在的房价买不起，或者担心未来还贷困难）。

综上所述，导致北海楼市目前急剧下滑的原因，也许有3个：疫情冲击、信心削弱（担心房企爆雷结果收不了房）、实力不足（买不起房还担心还不起贷）。

怎么办？

疫情只能等（等全国平复），信心也只能等（等房企不再爆雷）。目前能做的，是提高本地购买力。

怎么提高？

买房人的银子肯定没法直接增加，但降低了总房款就相当提高了支付能力。

4月15日起，北海实施购房补贴。购房一手房可以补贴契税（90平方及以下1%、90平方以上1.5%）。

这个就是变相提高了买房人的支付能力。

但这个提高没多大吸引力。一套80平方、5000元/平方的房子，购房补贴之后只相当于降价50元/平方。

不过，楼市新政里面还有一句话：“组织开展团购优惠活动，对在新建商品住房优惠名录内购房的，实行‘最惠’价格，在市场价基础上每平方米再下调300元—500元”（《北海市推进住房刚需群体住有所居工作方案》第4部分优惠措施的第2项）。

咬文嚼字。什么叫“市场价基础上”？指导价格是不是“市场价”？如果是，指导价“降低300-500元”还不如现在“低于指导价的90%就不能网签”呢。

所以，“市场价”也许应该是“在指导价格的90%的基础上再降低300-500元/平方”。比如指导价格是5000元/平方，降低到90%是4500，再降低300-500，那就是4000-4200也可以网签。

如果真是这样，北海楼市还真可以打破部分僵局。

于是，球在开发商这边了。愿意再降价300-500吗？政府能支持能允许低于指导价格的90%也能网签吗？

所以，现在看房的时候，记得要问一问这个。每平方真能省三五百，那真的愉快了。

反过来，如果不是这样的意思，购房补贴估计没多大作用，北海楼市近期还得因为房价而僵持。