先看最近一段时间发生了哪些事情：

4月15日，北海市政府出台《推进住房刚需群体住有所居工作方案》，刚需人群购房可享受契税的全额补贴。

4月25日，国务院发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》（国办发〔2022〕9号）。

4月29日，政治局会议强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

5月5日，广西出台48条《促进服务业领域困难行业恢复发展若干政策措施》（桂发改财信规〔2022〕464号）。

5月15日，央行和银保监会宣布首套房贷利率降低20个基点，同时要求各地根据当地市场变化及调控要求自主确定房贷利率加点下限。

5月19日，北海市出台30条《促进企业纾困解难恢复发展的若干措施》。

5月20日，与房贷利率相关的LPR由4.6%降低至4.45%，这是今年以来首次降低。

5月20日，住建部、财政部和央行联合发出《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》（建金〔2022〕45号）。

5月23日，央行和银保监会强调要落实政策要求，支持受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。

5月23日，国务院常务会议强调要进一步部署稳经济一揽子措施，努力推动经济回归正常轨道、确保运行在合理区间。

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议：把稳增长放在更突出位置，保持经济运行在合理区间。

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）

5月26日，北海市取消房地产限购、放松限售。

5月27日，北海市废止全市公职人员“非必要不出市”措施。

5月27日，广西文旅厅宣布恢复跨省旅游经营活动。

今年5月堪称是全国房地产（救市）新政爆发月。上图是澎湃新闻特意制作的全国房地产新政地图（截至5月28日），密密麻麻令人惊叹——标注的都是出台了救市措施的城市。

促进经济、拉动楼市——这个大势已经迎面而来。

如何拉动楼市？

从各地的救市政策来看，不外乎：降低首付比例、降低贷款利率、放宽购房资格、给予购房补贴，等等。

但如果回顾中国房地产的历史，就会发现有一个突出的现象：

1、房价如果快速上涨，就会形成恐慌性的抢购。

2、房价如果快速下跌，就会涌出大批想抄底捡漏的买房人群。

3、如果房价趋于稳定——越稳定，楼市就越平淡。

如果对照起来，国内各地新政现在都没有直接触及到“房价”这个敏感点，都是希望在保持房价稳定的基础上刺激买房人群快速出现。

但购房补贴很难让人动心。比如北海购房补贴契税，只相当于每平方米降价50元左右。2015年央行接连降息5次，楼市依然无动于衷。在目前经济信心不振的环境下，单纯放松购房资格、降低购房首付，同样也难以刺激买房人的成批进场。

不能说没有刺激，但效果只能是慢悠悠。

2020年下半年，北海房价明显下跌，大批本地购房闻风进场。

2021年上半年，北海楼盘继续明显降价，更多本地购房抢着入手。

2021年下半年到现在，北海房价平稳，楼市越来越冷清。

当然，其中肯定有疫情的影响，但房价的主导因素非常明显。比如吾悦广场、比如碧桂园的楼盘、比如远在工业园区的中电海湾国际，如果不是明显降价、大幅降价，现在也是苦苦挣扎。

假如在政府救市的氛围下开发商再降价一波，应该能刺激楼市销量的快速出现。

但尴尬的是，北海开发商遇到了明显的为难。

5月26日北海虽然取消了限购、放松了限售，但对房价监管继续严格：“已经在售的商品房需要调整提高销售价格的，经备案后方可按调整后的价格销售；商品房价格一经备案，原则上半年内不得调整”（北建房〔2017〕151号）。

纠结就在这儿：中央频频表态要促进经济。如果现在降价了，万一楼市被激活了房价要涨了，因为半年才能申请调整备案价格，那怎么办？看隔壁卖6800自己卖4800？

这是开发商的犹豫。

买房人更犹豫：购房补贴现在1个点，要不要再等一等，看有没有可能2个点？央行降息了，要不要再等一等，看北海的银行是不是也跟着降？中央要促进经济刺激消费了，要不要等一等，看实施效果是不是稳定了自家的荷包？

于是犹豫的犹豫、观望的观望。

于是楼市只能继续僵持下去。

还是僵持多长时间？

要刺激本地购房，房价要降。

要吸引异地购房，出行要方便。

前者，开发商现在纠结中。后者，看暑期旅游能不能恢复正常。

于是，接下来北海楼市至少还得僵持两三个月。

有没有可能缩短？

有。如果中央（促进经济）政策贯彻力度大一些、效果明显一些，那就表示房地产大势已成，楼市升温就会加快一些。