注1：民法典第406条规定：

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

注2：这篇文章对民法典“带押过户”理解有误，不建议阅读。之所以继续保留此文，是想留存一个异常的案例，以作为警惕。

以下为正文： 

最近网上出现了一个名词“带押过户”。

什么意思？

假设你有套房子，目前还贷中。现在你想把房子卖出去——按现在的交易流程，你需要想办法凑钱提前还贷，拿到解除了贷款抵押的产权证才能网签过户。

“带押过户”，就是你无需提前还贷，直接把房贷转给买家。

看起来很爽，只是实施起来很难很难。

短命的转按揭

“带押过户”并不是新概念。以前昙花一现的“转按揭”，其实就是带押过户。

听起来很美好的“转按揭”，操作起来麻烦又麻烦——它需要三个前提条件：房价不变、利率不变、首付不变。

比如：

假设你那套房子是100平方米，10年前以5000元/平方购入，当时首付30%（15万元）、贷款70%（35万元）、贷期20年。

现在你打算卖掉它，假设转让价格不变（还是5000元/平方），贷期还有10年（假设还有一半贷款17.5万元未还）。

问：买家会同意“带押打户”吗？

答：坚决反对，打死也不干。

因为总房款是50万元、接手贷款只剩17.5万元，意味买家要首付32.5万，相当于首付比例65%。

这还是房价不变的情况。如果房价涨到6000元/平方，总房款就是60万元，接手贷款17.5万元，买家首付就得42.5万元，首付比例高达70.8%！

这是搞笑呢，还是搞笑呢？

其实还有更尴尬的：如果你当时的贷款利率5.5%，现在利率降到了4.5%，买家应该反对呢，还是拒绝呢？

又假设你是公积金贷款，但买家是商贷；或者你是商贷、买家是公积金贷款。这又应该如何操作？

理论上的解决方案

愉快的“带押过户”只能这么操作：卖家向银行提出“暂不还款”的解押申请。银行同意后，买卖双方网签过户，然后买家向银行申请房贷，银行扣除卖家的提前还贷款项之后把余额转给卖家。

例如：卖家的房子还有30万元贷款未还，现在谈妥了60万元出售。买家先付30%共18万元、卖家向银行提出解押申请。银行同意后买卖双方去网签过户，然后买家向银行申请贷款70%共42万元。银行扣除卖家未还的30万元贷款，余额12万元转给卖家。

风险是：银行未收到卖方提前还款就解押了房子，如何保证过户安全？比如卖家得知银行已经解押了房子，就直接把房子卖给另一个全款买家，之后卷款溜了。

解决办法也有：银行是有条件有限制解押房子——例如解押仅供买卖双方在规定的时间网签过户。超出范围，房子自动恢复成原抵押状态。

但这么一来，又涉及到当地的房地产交易管理部门了。官方要根据这个流程调整相应的交易政策和交易流程——这个又是另外的高难度动作了。