今天（5月12日），市房地产交易中心在其官网公布4月份楼市交易情况：新建商品住房网签2651套20.75万平方米、二手住房成交855套8.96万平方米。

红圈是今年的数据。一手房（新建商品住房）经过春节月（2月）的谷底之后，走势曲线几乎是笔直向上。

但二手房走势平平，成交量有古怪。

数字也清晰地反映了这一点：一手房无论环比还是同比，都是大幅度的增长；二手房环比勉强、同比反跌。

一手房的表现在意料之中，因为最近几年的4-6月是北海楼市旺季中的旺季：一方面，春节过后越冬“候鸟”人群开始陆续返回。在离开北海之前，好多人是签了购房合同才动身。

另一方面，在北方熬了一个寒冬的部分人群，在南方暖冬的诱惑下也乐意在春暖花开的时候过来看房。

所以说，今年4月北海一手房网签2651套、环比大增34.7%，很正常，楼市旺季的威力不可小觑。

但和往年相比，今年的数字（2651套）真的有些寒酸：不如2019年（2951套）、不如2018年（4409套）、更不如2017年（5572套）。

前路还在漫漫。

二手房的表现非常让人担忧——它居然比去年4月（严重疫情期间）还差，甚至连2016年也不如（2016年北海为刺激楼市走出低谷，对一手房交易给予财政补贴，这对二手房打击明显）。

为什么如此？可能有两个原因：

第一、海景楼盘开始大幅度特价促销了。比如第九湾，去年是毛坯9500以上，今年4月特价6500左右。不时嚷着要提价的阳光城悦江海，4月份7字头特价喊得很响。雅居乐金海湾、万顺翡丽湾、彰泰海棠湾、新驿来康郡、东投银滩海玥台…...等等楼盘，超低特价房接二连三。这个时候的购房主力是外地人群，海景楼盘的降价明显吸引了注意力。

第二、银行限贷开始影响二手房。从房贷的角度，楼盘是大客户，二手房是散户——所以今年银行是有可能削弱二手房力保一手房——这种情形是北海楼市最为担心的。

上图里面，一手房（蓝线）明显趋于上涨，二手房（红线）却是稳中趋降。假如真的出现银行对二手房限贷，后续发展会非常麻烦。

这是因为北海以异地购房为主，二手房的活跃度必不可少。二手房成交量上不来，买一手房的人也会心里嘀咕。

从这个月的二手房表现来看，北海楼市又踩到了一个十字街头。下一步会不会变成跛脚？需要继续观察二手房。

不过，昨天（5月11日）国家统计局公布的第7次全国人口普查数据，给北海楼市带来了一个明显的机遇。

七普数字显示，全国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%；第一财经统计已经有12个省份进入到深度老龄化（65岁及以上人口占比超过14%），分别是辽宁、重庆、四川、上海、江苏、吉林、黑龙江、山东、安徽、湖南、天津和湖北。

银发服务产业，已经无可阻挡地出现在国人面前。

北海是一个非常适宜越冬养老的南方滨海城市，这个是公认的。全国人口的变化，换个角度就是北海康养产业的机会。

如果北海能牢牢抓住这一点、能够提早发力布局，这个城市就会真正形成夏有银滩旅游、冬有候鸟养老的热闹场面——这种双季格局是国内众多城市梦寐以求但难以企及的。一个小城如果拥有这样的双季效应，首先就立于不败之地了。

北海有规模宏大、潜力远大的临海工业，这是城市长远发展的根本。但这个工业体系目前远在远离城区的铁山港——这就形成了一种尴尬：工业难以满足主城区的就业需求。

在这样的环境下，如果加大旅游、康养以及相关服务产业的拓展，那就可以很快跟工业发展吻合起来。做到了这一点，这个城市想输都难。

很清晰的发展方向之一，很明显的房地产的发展机遇。