北海楼市严重依赖外销。2018年，北海楼盘卖给外地人的比例高达90%。

官方没公布2019年的数据。但那年新冠疫情还没发生、楼市刚刚进入下行周期、房价还很坚挺本地人还很抗拒——可以肯定，2019年外销占比依然高到令人咂舌。

2020年形势大变

就算没有疫情，2020年北海楼市还是会继续下行，好多人在疫情前就已经放弃了北海买房的打算。

疫情是直接地、凶狠地加速了楼市下行进程。在它的冲击下，滞留北海的“候鸟”人群无心看房、人在外地的不能随意过来北海看房。

所以2020年的北海楼盘外销肯定是急剧下坠。

交易中心有个“月度网签前10名排行榜”，2020年累计有30个楼盘上榜。其中海景楼盘只有4个，仅占13.3%。

这30个上榜楼盘全年共卖出了7527套房子，其中海景楼盘仅卖出978套，占比也只有13%。

一向都是北海楼市最有卖点的海景房、一向都是风光无限的海景房，2020年冷如冰窟。

海景楼盘如此，普通楼盘（非海景房）也好不到哪儿去。虽然官方没有公布相关数据，但从市场的实际感受来看，2020年外地买房人应该少了一大半。

由于北海目前仍然限购（外地每人限购一套），人少了一大半那就意味楼盘销量也应该跟着减少一大半。

但有趣的是，事实并不是这样。

2020年北海新建商品住房共卖出18524套，是2019年的63%。也就是说，2020年的买房人仅减少37%。

一方面是外地买房人减少了一大半；另一方面是楼盘销量只减少37%。

唯一的解释，就是异地购房大减的同时、本地购房大增。

本地购房为什么能够大增？

原因很简单：在楼市下行周期和新冠疫情的双重夹击冲击之下，北海房价在2020年快速地跌落到本地人可以承受的价格区间。

上半年房价还是7569（元/平方米，下同），年底已经跌到6667。以北海当前的家庭收入水平，这个降幅令人心动。

北海本地对房价非常敏感。细看上图，8月房价仅仅涨了34元/平方，成交量立即减少。9月份房价下跌了104元/平方，销量立即上涨。12月房价大降522元/平方，成交迅猛飙升。

所以，2020年异地购房大减、本地购房大增，很正常。

本地购房还有多少潜力？

北海目前潜在的本地购房人群主要有两个方面：

1、城区的世居家庭和新北海人（例如政府招聘或引入的异地人员、来北海打拼的异地人员）。

2、在北海城区打工的铁山港区及合浦县远郊农村人群。

城区家庭基本上都有自住房，但随着孩子们的长大以及房子的渐渐破旧，改善购房日益强烈。只是他们和新北海人一样，苦于房价以及自身的收入水平，买房念头大多只能按捺心中。如果房价能够降到可以承受的区间，他们的购房意愿就会被立即激发。

在北海打工的铁山港区和合浦县远郊农村人群，规模庞大且对本地购房意愿最为强烈，尤其是年轻家庭有小孩有读书需求的。但问题是——为了孩子读书就让他们放弃农村户口到城区购房落户，这是万万不能的。除非教育政策松动，例如只凭产权证和实际居住证明就可以纳入片区招生的范围。

有这两个潜在主力群的存在，北海楼市想崩溃是很难很难的。但他俩是理论潜力巨大，想转化成实际购房却非常困难。房价短期有波动，长期都是持续向上，能够满足城区低房价的购房机遇少之又少（2020年疫情只是偶然）。至于放松招生政策，短期更不可能，因为学校根本承受不了。

如果今年疫情影响还没有明显消散、如果房价仍继续下滑，城区的本地购房还可以再持续一波。换句话，2021北海本地购房还可以再拉开发商一把，但要看价格。

不过，由于2020年已经消化了一批，2021年本地购房已经不可能更大规模出现。至于远郊乡村的城区买房，他们更在意的是政策支持而不是房价。

上周（15日），央行副行长表示今年物价大概率会温和上涨。有人立即解读为今年房价可能会因通货膨胀而明显上涨——这个在北海是想多了。2018年北海房价狂飙的时候，本地购房直接退出并且扛着小板凳看热闹。