中国房地产的金融调控正在逐步加码。

去年12月31日，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对国内中资银行的房贷发放进行了明确的限制。

今年两会结束后，国内越来越多的地方银行开始严查买房首付款来源。简单地说，就是“首付款来源必须是家庭自有的、或者是直系亲属自有的，禁止各种借贷资金被用于首付款”。再通俗一些，就是“爹妈借钱给你买房，你得证明是爹妈的自有资金；兄弟姐妹亲朋好友借钱给你买房，更要证明钱款来历清白”。

前天（3月26日），银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严格监管资金流入楼市的调控政策正式浮出水面。

抢贷要变成养贷

站在卖房的角度，央行限贷也能衍生出机会。

假设某银行去年放贷额度是2个亿，满足了400人的房贷申请（平均每人贷款50万）。今年如果放贷额度降到了1个亿，是不是只能满足200人的房贷？

不是。

因为买房人会“自愿”提高首付比例（比如提到40%甚至50%），那银行平均每笔房贷额就会下降，最后能成功贷款的人数说不定有增无减。

既然可以这样操作，卖房人就会明里暗里不停灌输“房贷有限，再不快点出手就只能全款了”。于是买房人在刺激之下就会冲动下单，楼市真有可能出现一波抢购潮。

这就是限贷变成抢贷、抢贷变成抢房的演变过程。如果缺乏监管，从二季度开始起这股风就会愈演愈烈（一季度还有额度、观望者也多）。

但如果银行严查首付款，这种抢贷炒作就会被直接抄了后路。当贷款买房人必须要证明资金来源清晰合法时，“抢贷”就只能变成“养贷”：即提前几个月（或者半年）就开始凑款借款。整得差不多时才来看房买房。

养贷会即刻迟缓楼市

北海非海景毛坯房，两房的目前均价大约是6500元/平方、三房的均价大约是7500元/平方（按揭价格）。照此计算，一套90平方米的两房，总房款是58.5万元，30%首付是17.6万元。

看起来不多。但北海大多数的年轻人如果没有父母或亲友的支持，凑够首付并不容易（别忘了后期还有装修、年轻人还想买车）。也就是说，北海本地购房很难抵挡首付款严查。一旦实施，本地抢贷就可能趋向养贷。如果没有这批看房人的身影，全款买房人也会跟着缩头——在冷冷清清的售楼中心里面你会积极买房吗？

毫无疑问，一旦抢贷变成养贷，楼市肯定会立即迟缓几个月。以今年全球疫情的表现、西方国家为了转移国内矛盾对中国的无理挑衅、美元大放水导致的输入型通胀压力，如果楼市哑火半年，卖房的日子铁定难熬。

新的对策要尽快出炉

目前的严查首付款不是全国都全面铺开的。据说广西南宁的大型银行已经陆续开始实施，小机构或未开始或审核有弹性。北海地方小、房价基数低，也许会更灵活一些。

但如果把希望寄托在“不实行”这个层面，那就有可能是巨大的风险蕴含。事先没有对策没有预案，届时必定手忙脚乱，或撞板或错失机会。

对于卖房者来说，快速加大加强异地购房势在必行。一是降价，这是最为简单粗暴和高效的方式。但如果心疼，那就强调包装、突出包装。

北海楼市今年有着丰富多彩的包装素材：比如冯家江湿地公园成型、金海岸大桥立项、黄金北岸海上栈道规划升级、高德古镇和廉州湾大道相映生辉、银滩景区新景点新容貌层出不穷……等等。此外，连续两年的全国文明城市申报、今年的全区旅游大会，北海市容市貌得到了大规模的明显变化。把这些细心包装起来再赋予诱人的价格，还不能吸引异地购房那真没辙了。

买房人目前的对策两极分化。

全款想买大户型的要加快行动。今年以来三房四房的户型在北海很抢手，因为房源偏少、因为本地改善居住的需求强烈。下半年也许房价会更低一些，但好房源也更难寻了。

全款想买两房户型的可以淡定。只要不出现明显的通货膨胀，两房价格北海下半年的房价还是下滑。因为楼市还在下行周期、因为房源还处于高库存。

贷款买房的无论大小户型都建议加快看房。一是不知道银行还能放贷多少、二是不清楚自己会不会出现首付款问题还有没有购房资格。

要判断楼市金融调控力度，有一个简单办法：观察二手房市场一段时间，看成交量是不是继续下滑、同一小区的挂牌价格是不是持续下跌。因为二手房需要买房人自行去联系银行贷款，它对银行金融政策更为敏感。