2020年最后一天，央行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对国内中资银行机构划定了房地产贷款和个人住房贷款占比上限。

浓缩起来四个字：全面限贷。

小开发商估计以后弄钱不易，买房人将来贷款恐怕严上加难。因为僧多粥少，银行对房贷审核会越来越严格；为增加贷款买房数量，开发商对首付要求比例会越来越高。

北海楼市明显受影响

去年1-11月，北海楼盘共申领了119张预售许可证。每张预售证都有一个资金监管银行（房贷银行），其中监管银行是北部湾银行的有25张预售证、信用社22张、桂林银行9张、兴行银行4张、光大银行2张、村镇银行2张——合计63张。

剩余的是交行22张、建行15张、中行9张、农行7张、工行3张——共56张。

数字显示北海开发商过半是跟中小银行合作。央行严格限贷之后，开发商不但开发资金来源收窄，房子销售压力更大。

因为在新冠疫情的冲击下，北海楼市主力已经由异地购房变成了本地购房。过去，异地购房很多人是主动全款买房。如果有需要，也有很多人可以由贷款购房改为全款购房。

但现在，异地购房不但人数大幅减少，而且购买能力也明显下滑。本地购房虽然人数明显增加，但却更加依赖贷款买房。

简而言之，如果央行真的全面限贷，北海楼市购买力预计会大幅下滑。

上半年抢贷、下半年比惨

限贷只是减少贷款额度——它意味买房人要抢贷。

理论上这对开发商反而有利：买房人如果动作慢点，那就没法贷款买房了。

于是可以断定：从现在开始，北海的开发商、卖房人和中介将不断灌输和忽悠以刺激买房人加快入市。趁着大批候鸟人群在北海越冬，这股声浪会越来越大。如果缺乏监管，会越来越肆无忌惮。

开发商会不会借这个机会趁机涨价？

会，但时间很短、敢涨价的更少。首先是楼盘之间竞争激烈，谁降价谁抢客。其次是二手房卖家会迅速反应过来也降价跟着抢贷。因为假如房贷被一手房大量消耗了，二手房市场也就只能等死。

由此，2021年上半年北海楼市的趋势是：一手房二手房将轮番刺激买房人进场（或以限贷逼迫、或直接降价刺激），楼市会出现一波明显的认购热潮。

但认购不一定能最终成交。因为认购未必能够通过银行面签、面签通过未必能够顺利放款。

所以上半年楼市会很热闹但真正成交量会存疑。除非楼市大幅降价，能让贷款不成转全款。

等到下半年，随着贷款额度的渐渐消耗，也随着全款购房、高首付购房的渐渐突出，北海楼市会出现比惨大会。当市场再也吆喝不动时，要么是关门拒客，要么就只能继续降价求客。

买房人应对策略

面对卖房人的抢贷逼迫，买房人怎么办？

1、如果能够全款购房的，应该观望。至少上半年不要轻易入场，等降价、等看施工进度以判断楼盘有没有交房风险。

2、需要贷款且急着买房的，要随时关注楼市。但何时入手要赌一把：早点定购，贷款成功率会高一些但房价也高；迟点下单，房价会降但不一定能够贷到款。

央妈限贷，整体对房地产不是好消息，但短期会可能被炒作成抢贷刺激。

如果房贷额度真被缩减，下半年开发商的日子肯定比上半年更煎熬。