北海买房人大体上可分为4类：

1、“候鸟”人群；

2、异地游客；

3、异地投资者；

4、常住本地人。

2020年受新冠疫情和楼市下行周期的双重冲击，北海异地购房大减。但也正是因为这个双重冲击，北海房价明显下跌，结果直接激发了本地购房进场。

本地购房对去年楼市功不可没，但它的力量终究有限，接下来还是要看异地购房的表现。

今年北海楼市人气会增加吗？

会。但很难恢复到2019年的水平。全球新冠疫情还在持续、中国楼市下行周期还没结束、北海楼市仍然缺乏强烈的突出刺激因素。

异地人气有增有减

北海楼市三类异地人群当中：

1、投资购房客今年基本上可以忽略不计。因为疫情还没结束、因为楼市还在下行周期。

2、游客要看北海的扶持方式。鉴于西村港大桥、银基文旅等等还在施工中，今年热点还是银滩和涠洲岛。如果继续是以往的自驾游为超级主力，楼市会无动于衷（自驾游几乎不会买房）。

但如果政府机构有意识引导外地单位组团赴北海旅游，楼市可能会因此明显受益。最近几年北海楼市有一个新情况：很多跟着单位过来旅游的中年职场人士都有北海买房的冲动。

为什么突出“单位组团”？因为前些年北海传销猖獗吓住许多人，但如果跟着单位来看海，还是很乐意的。

3、“候鸟”规模较为乐观。

在疫情的冲击下，2020-2021年冬季北海“候鸟”规模大减。

但这个冬季，北海的越冬人群发现了两个现象：

第一、疫情中高风险区域基本上都集中在北方，南方几乎没有疫情。

第二、相对于北方的冰天雪地，北海是异常的春光明媚。

可以下一个结论：新的冬季（或者说今年国庆来临之后）北海越冬人群规模同比会大增。

本地人气持续不减

2020年北海本地购房大增，是因为房价大跌可以捡便宜。

2021年北海本地人气持续，是因为心中没底不知道房价会不会反弹，担心错过了机会。

理论上说，担忧有可能：去年房价跌到6字头甚至5字头，下跌空间已经明显收窄。但因为疫情全球央行大放水，会不会触发物价上涨？现在谁也说不准。至少，春节期间的电影票价已经大涨了。

2021年北海市政府工作报告指出，今年要“推动房地产业平稳健康发展”。以去年的房价波动程度，今年也许真的需要求稳，不排除会展开房价保卫战。

于是，本地购房担忧焦虑氛围会因此增强。

今年入市时机

特别提醒：本文谈的只是人气，不是销量。最近几年，北海楼市购买力是明显下滑。如果央行今年真的坚决收紧房贷，很多人就会买不起房子，人气再多也没用。

打算今年贷款买房的，现在就应该关注楼市。如果价格能够接受、同时又可以贷款购买看中的房子——那就应该考虑入手了（等下去，也许贷不到款）。

今年可以全款的买房人，上半年和下半年略有不同。

上半年建议留意政府部门的外宣动向。如果北海今年大规模组织到外地宣传，那就要认真掂量会不会影响到房价止跌。保持房价稳定，应该是北海今年的重点之一。

下半年要更加留意房价变化。政府机构如果今年没扶持动作，房价肯定会和去年那样持续下滑（虽然幅度会小许多）。

全年人气变化趋势

现在是2月下旬。如果是正常年份，北海楼市已经开始进入全年成交高峰期（因为许多越冬人士习惯在离开北海前签订购房合同）。

今年估计很难重现。除非开发商又一轮大降价，直接又炸出一大波本地购房群（现在留在北海的“候鸟”很多已经买了房子）。

问题是：房价会大跌吗？

小降有可能。一是销售指标不像年底那么有压力，二是开发商也在观望。

观望什么？

北海目前正在实施“奋战一季度 加力开新局”（北政办〔2021〕4号文），其中要求“积极开展北海滨海宜居城市品牌的对外宣传推介活动，引导房地产企业开展‘走出去’与‘引进来’等对外展销活动”。

2021年北海真的需要政府机构带头走出去。比如旅游与房产联手、比如政府与企业（包括房产和旅游企业、中介渠道、媒体自媒体等等）联合外宣。

如果配合得当，清明草长莺飞之后楼市人气就会增长。五一、暑期、国庆旅游会带动楼市人气，冬季“候鸟”过来就是高峰。

反之，如果今年继续任由房地产行业自生自灭，楼市人气就由开发商直接决定：降价引客、平价滞客、涨价赶客。

一句话：今年贷款买房，请抓紧看房。全款买房，先观望政府动向。