新世纪大道有个楼盘，2016年均价4850元/平方、2017年涨到7000、2018年飙到9800、2019年上半年带装修11000——现在是毛坯7500，销售平平。

这楼盘完全可以代表这几年的北海楼市：大起大落、快涨急跌。

后市如何？除非出现通胀贬值，否则今年下半年北海房价肯定还是继续下探。

土地供应信号传递可能有异常

新冠疫情并不是房价下跌的根本原因，它只是偶然发生的一个加速因素。想真正弄清房价为什么下跌，疫情因素要先撇一边。

影响房价的基础因素，首先是土地供应。

上表显示北海近年土地供应并不过分，甚至还有“土地供应不足”的感觉。但为什么房价不涨反跌呢？

首先，北海目前在建在售的楼盘，很多是好多年前就拿地的。比如彰泰红树湾、雅居乐金海湾、东投海玥府海玥台、冠山海、银滩天玺、茂业新城、中电海湾国际、强盛城市海岸…..等等，数起来一长串。北海这些年已经出让的土地，到底还有多少还没开发？恐怕连官方也糊涂。

其次，北海住宅用地的潜在供应量大得惊人。

比如城东，2018年一口气发布20幅土地的征收预公告，面积合计1.1万亩。接下来，在那儿为新欧鹏教育城预留了1500余亩土地、快速开建了4所公立中小学和1所医院、安排了2个大型拆迁回建区——于是，城东大规模的房地产开发态势跃然而出。

其它片区呢？金融小镇用地近800亩、名人小镇规划4000亩、银基文旅涉及1.1万亩、海洋之心签约260亿、新营文旅签约88亿、恒大养生谷100亿…...

当然，不是所有项目都能顺利推进的。但这些消息集中出现，在这样的潜在信号冲击之下，房价怎么涨？

冯家江东岸如何规划？很多人都想知道。上星期（4月20日），市地产交易中心揭晓了部分答案——它在近期土地出让计划中透露，冯家江东岸准备出让254亩的住商用地——又是商品房开发。

也在上周，地产交易中心登报公告中止银滩东区一幅145亩住商用地的挂牌出让。中止不是问题，问题是那一片区域原来又是商品房开发。

所以说来说去，北海房地产“有大规模的土地潜在供应量”已经足以让房价疲软。这两年北海出让的住宅用地频频底价成交，原因也不很复杂。

楼市库存急剧增加

2016年-2018年，北海共有74416套住宅新增上市，同期共卖出95953套，净消化库存21537套——这个成绩相当喜人，当时北海积压已久的一手房库存被明显消化。

但好景不长。2019年-2020年，北海新增住宅共70971套，同期仅卖出47911套，净增库存23060套。一夜好像又回到了解放前。

急剧增加的楼盘库存，在新冠疫情的冲击下除了雪上加霜，还能怎样？

更何况，二手房更倒霉。

北海是一个以异地购房为绝对主力的楼市。异地购房以买入为开始、以卖出为结束。这个特征注定这个城市的二手房挂牌量和库存量都会非常庞大。但从上图来看，二手房成交量是快速的下跌。

库存、库存、库存。

城市口碑需要切实塑造

上面说的都是供应问题。

买方也有困惑。

异地购房非常在意口碑。2016年北海实施购房补贴直接刺激了楼市，4000多元的房价让许多北方人觉得意外。就在那一年冬天，河北等地出现了严重的雾霾——于是北海买房人蜂涌。于是，2017-2018年北海共卖出了73467套房子。

然后，严重雾霾过去了，买房的热潮也退缩了。因为房价下跌而不爽的众多业主，北海买房也成了避而不谈或者抱怨的话题。

北海楼市缺买房人吗？

不缺。

来自东北的、西北的、华北的、西南的、中原的以及东部沿海的买房人，消化这个楼市是轻松的事情。况且，北海目前的房价完全可以用实惠来形容，不存在买不起的问题。

但为什么量价齐跌？

归根到底，口碑淡了。

4月23日，北海上榜“十大美好生活城市”。4月6日，北海入选“2020十大最具投资吸引力城市”。去年12月9日，北海荣获首批“中国避寒宜居地”称号。

北海好像很热衷于这些称号。也是，有总比没有的好。

但是，2016-2020年北海一手房二手房加起来共卖出了20.4万套房子，外地业主们现在还高兴地介绍北海吗？这么庞大的群体，口碑不比称号更有用吗？

北海年年都声称有大量“候鸟”老人来北海租住。他们住了一两年之后还会继续过来租住吗？

假如这个城市空气清新、环境清爽、生活便利、出入方便、宾至如归，假如这个城市的买房人直接就成了买房介绍人，房价还会这么下跌吗？

如何群策共力打造城市口碑，拷问着这个城市。

所以北海房价的涨跌问题，最终还是要看北海人怎么建设北海城。比如说，候鸟小区能不能出行更方便一些？周边生活环境社交环境能不能更丰富一些？