今年北海土地市场开局运气不大好，截至目前共挂牌出让3期住商土地，但有2期已经中止。

不过这算不了什么，2015年更冷：那年共挂牌出让10期住商用地，流拍6期。最近两三年基本上都能成功挂牌出让土地，但大部分都是静悄悄的底价出让。

换句话说，这几年北海的土地市场总有一种冷冷清清的感觉，开发商们似乎对拿地没了兴趣。

2015-2017年，北海土地每年只是出让300来亩住商用地，平平淡淡，波澜不惊。

但随后风云突变。2018年土地成交量飙升了236.8%。2019年成交量更是达到了惊人1465亩，是前3年加起来的1.5倍。

会不会造成严重的供过于求？

结果又是大跌眼镜：2015-2020年北海共成功出让4906亩住商用地，这些土地按它们的容积率可以开发794万平方的房子——而同期北海共卖出了1416万平方的商品住宅。

这个表格告诉我们：北海这几年土地并不是供过于求，而是明显且严重的供应不足。

再直白一点：如果按上表的数据，谁拿地谁发财。

数据是如此的诱人，为什么市场却是反过来的冷淡呢？

请瞄一眼下面这个密密麻麻到让人头晕的表格：

上表共有94个楼盘，它们在2019-2020年共拿到了49148套房子的预售许可证。如果按平均每套90平方米计算，至少是440万平方米的体量。

微妙的内情出来了——这94个楼盘使用的土地，都是2015年以前供应的！用最简洁的词语形容：旧土地上的新楼盘。

它们占多大的比例？

2019-2020年，北海共有70971套住宅拿到预售许可证，上表49148套占了69.25%，直接超过了三分之二的比例！

所以，还被这个表格吸引吗？还相信“谁拿地谁发财”吗？

北海目前到底还有多少住宅用地未开发？

数据成谜。

但上表合计的4905亩土地里面，肯定是大部分还未开发。因为目前北海在售的楼盘，大部分都是2015年以前拿地的。

2019-2020年，北海共成功挂牌出让21宗住商用地。其中17宗是底价出让，剩下4宗里面有2宗溢价率只有0.7%和0.1%——说它俩是底价出让，并不过分。

这样的土地市场肯定不正常。

卖地是卖楼的前奏。前边歪了，后边十有八九也要歪一阵。

从这个角度，北海的房价还得继续往下走一段时间。因为楼盘库存高，土地库存也高。再加上银行正在严查首付款来源，房贷难度直线上升——不断趋高的供应量 VS 不断减少的买房人，楼市怎么活跃？

所以如今的开发商比买房人难受。今年不买房，明年还有机会；今年不卖房，年关就顶不住。

但通胀的压力又衍生着机会——房子现在降价了，可能就卖亏了。

因此接下来一段时间，北海卖房的、买房人可能都要观望一阵。

观望到什么时候？9月。重点看俩：通胀压力绷得如何？暑期旅游恢复如何？通胀压力越大，开发商会越惜售；暑期旅游越火爆，房价就会越稳定。

所以买房人的策略也许是 “勾选观望”：框住心仪的楼盘（包括二手房小区），然后观望它们的价格变化。

是“勾选观望”而不是“坐等降价”。如果事先没有任何准备，楼市突然变化的机会也只能遗憾地错过了。