这是根据北海市房地产交易中心网站每月公布的楼市交易数据而绘制的曲线图。

2017年巅峰之后成交量急剧下跌——前景看来不妙。

但这个结论是错误的。

只要一牵扯到2020年，任何数据都会立即发生大幅度的偏差。新冠疫情的冲击太凶狠，以它的数据来探讨市场未来，结论更多是感性的猜测。

要理性看待，首先把2020年数据暂时剔除：

这就很合理了。

2009-2014年，北海一手房成交量逐年逐步稳健上升。正常情况下，城市是渐渐建设的、城市的吸引力也是渐渐增加的。

2015年有了小波动。这也可以理解，万事胜意只是一句祝福语。

2017年不正常。2016年卖出22486套，2017年37746套，飙增68%——肯定反常。急涨未必就是好事，通胀之后是通缩，大涨之后往往是大落。

二手房走势更清晰地显示出这个城市发展的蓬勃气势。

楼市这玩意，一手房是很感性很冲动的，因为可以疯狂炒作带节奏；二手房相对理性一些，因为可见即可得，水分被挤掉了许多。楼市短期氛围可以看一手房，长远来说就要看二手房市场了。

以上图这个曲线，二手房成交量真的很有朝气很有活力。

这是一手房和二手房合计的销售走势图，也是楼市的总人气显示。

此图的最大直观感受是：这个城市发展太明显了。2009-2018，十年间楼市成交量从18110套到53038套，增长193%。

北海只是一个三面临海的小城，土著居民们几乎都有房子。商品房谁来买？肯定以外地人和新北海人为主。

有人说“外地人撑起了北海楼市”，对一半。2009-2019年北海共成交32.5万套房子，其中一手房24.1万套、二手房8.4万套。二手房占25.8%，每4个买房人就有1个看中二手房。

二手房基本上是谁来接盘？多数应该是新老北海人。

为什么二手房能有这么高的成交量？一是因为本地居住改善需求，二是新北海人不断增加。

为什么新北海人能不断增加？城市发展的活力呀。按第七次人口普查数据，北海常住人口十年间由153.9万人增加到185.3万人，增加31.4万人，增长20.40%。

再看这张充满活力的二手房成交走势图，这个楼市的长远发展还有怀疑吗？

但是——万事都讨厌这个“但是”：北海楼市的成交量这么顺眼，为什么房价涨不起来？比如三亚的房价，多年前还不如北海，现在呢？

北海官方没有具体的房价公开数据，大致地说：2017、2018年北海房价涨了三四千，现在跌了两三千——对比2016年，每平方只涨一两千。非常经典的“进两步退一步”。

这个要怪两方面：一是历史问题：1992年北海土地大开发，放出了大批大批的土地，结果是土地供应失控。二是楼市活力十足，北海对房地产开发把控有所宽松。

于是——房子卖得快，但开发商建得更快。

2010-2020年，11年间北海一手房只有3年（2016-2018年）是卖得多、建得少，其余8年都是开发商卯足了劲儿建房子。

比如2010年，卖出11477套、新建34001套。2011年，卖出12538套，新建28910套。咂舌不？2010年城南还是处处乡村风光，现在已经是小区林立了。

2016年北海为什么被迫购房补贴？无它，库存量太吓人了。

不过北海的运气一向不错：2017年北方严重雾霾、2018年全国棚户区改造以及海南全岛限购，外地购房者蜂拥而来，北海楼市因此量价齐升，消耗了库存也飙升了房价。

只是好了伤疤忘了疼——2019、2020年又是大建房子。看看上图里面2019年的红柱（入市数量），直窜天际了。

所以——北海这个楼市，有销量但更有供应量。结果是有朝气但没贵气，房价只能慢慢地、盘旋地上升。

所以——北海这个楼市，真的不宜炒房。想尝试的要多想想杨过的断臂掌法：黯然销魂者，唯别而已。

现在的低房价也未必是坏事。

光靠旅游撑不起城市发展，银发经济很难拉动消费，北海最终还是要走临海工业、向海经济的路子（而且目前已经很有成色，铁山港临海工业区就是标志之一）。现在的低房价，也是城市大发展的难得支持。

所以结论：

1、目前北海楼市的低迷更多是因为疫情冲击、以及前期大涨的回落。北海的城市活力是明显的，走出疫情之后房价上涨也是必然的。

2、鉴于这个城市大建房子的传统陋习，正常情况下房价上涨是比较缓慢和盘旋的。如果有突发事件刺激大涨，也会因为更快建房子而导致大落。

至于其它城市的竞争问题（最近几年新的越冬城市似乎频频出现，有人担心因此冲击北海），目前还构不成威胁。因为这些城市多数都是跟在后面走着北海的路子。一个“城市配套不足”，几年之后就会逼退很多人。而北海，大多数片区已经熬过了这个痛苦的时期。

能不能控制开发商少建房子？

这个......超出本文范围了。