2020年的北海楼市很冷，但海景房更冷。

海景房一向都是北海楼市销售排行榜的宠儿，但今年例外。

红字是海景楼盘。

不但数量稀少，而且成交低、位次靠后。

不过，这些表格都只有10个楼盘的排行。若据此认定海景房卖得不好，理由不足。

所以还得去看它们的网签表，瞅瞅它们已经卖出了多少房子、现在还剩多少房子。

遇冷

这个就是业内所称的“网签表”，其实就是房源表。颜色的含义是：绿色可售、浅蓝已经签约、深蓝已经备案、褐色已经办贷。

这样的表格来自北海市房地产交易中心网站（内容是公开的）。本文的截图时间是2020年12月14日。

银滩天玺，位于银滩中区，距银滩公园仅700米。4栋5栋2020年4月拿到预售证（共352套住宅），但它2019年秋就开始预约，实际销售早已超过一年。上图显示很清楚，销售明显未过半。

但这还不是最冷的，再看这个：

阳光城悦江海，位于银滩东区、冯家江东岸，金融+房地产项目。

6栋7栋是2020年1月拿预售证，算上前期预约，实际销售时间也超过了一年——但看看上面这个网签表，满眼都是青翠，走不动。

发冷的并不止它们两个。下面这些海景楼栋，网签表满眼翠绿（绿色表示可售）：

上面显示的这些楼栋，实际销售都已超过一年。以绿色为主的网签表直接证明了它们的销售不尽人意。

是不是它们位置不好太偏远了？

不是。这些楼盘的位置及卖点相当出色。比如北岸的碧水半岛，前面是高德古镇、廉州湾、向海大道；银滩中区的银滩天玺，直接就与银滩公园相邻；北岸的云星海景台，面朝大海春暖花开。

但问题是，这些热点形成不了卖点，或者有卖点但很脆弱。这也是2020年海景房销售遇冷的重要原因之一。

热点不热。是巷子太深还是炒作过头？

自作

有些楼盘并不是单纯的遇冷。

银滩西区的荣和银滩ONE，从2019年开始上市，它的网签表是黄色为主。

浅黄是“在建工程抵押”、深黄是“在建工程最高额抵押”。

按规定，已被抵押的房子，必须等待解押才能签订购房合同。

北岸的强盛城市海岸，网签表更是红通通的刺眼——红色表示“已限制”，最常见的原因是土地被抵押，或者因为纠纷被法院查封。

无论是什么原因，都得等待解除限制才能签约。这个比黄色的在建工程抵押更麻烦一些，也更容易吓走客户。

此外，业主愤怒投诉也是海景房销售遇冷的一大原因。

2020年6月，冠山海提出申请拟将部分体育用地变更为高层住宅用地，直接引发业主们的愤怒抗议和投诉。结果是两败俱伤：开发商申请被否决、市场对这个楼盘首先是警惕。

中信国安首开区2号地，竣工验收前有游泳池，验收后消失了。业主们对此强烈不满和投诉。这个事件直接暴露了开发商的资金危机和那一片区域配套的严重欠缺，结果或多或少拖累了周边的楼盘。

所以说，2020年北海海景房遇冷，固然有大环境的客观原因（楼市下行周期和新冠疫情的冲击），但北海对自家热点炒作的言过其实、开发商对北海楼市的缺乏敬畏也是突出的原因。

冷市中也有不被同行认可的亮点

2020年海景房也有销售不错的。比如恒大御景湾，上半年326套销量第二、9月101套销量第二、10月133套销量第二。仅这4组销售数字，加起来已经是560套。

更微妙的是，这个楼盘在高销量的同时非常稳定地保持着房价——上半年成交均价8229元/平方，11月成交均价8202元/平方——价格稳定到吓人。

恒大的高销量来自于它的低价策略。同在银滩西区且都是带装修的房子，御景湾均价8200，彰泰海棠湾9881，东投海玥台9973——恒大卖得火也就理所当然。

但更微妙的是：无论恒大是怎么的降价，周边楼盘就是坚决不跟它的节奏不跟它拼价格。尽管恒大的销量很让人眼红。

这是不是海景房销售遇冷的又一个原因？