前些天，北海房产圈内被这张表格刷了屏：

这是今年上半年北海楼盘网签前10名排行榜，数据来自北海房地产网上展销APP。这个APP现在显示是由北海市住建局指导、市房地产交易中心承办。

房价在下跌，但幅度没那么大

有些人一看此表估计会惊叹：哗！北海房价这么便宜了？跌得这么狠了？

不能这么简单理解。

今年上半年北海房价确实是在走低，而且部分楼盘降幅真的不小。但交易中心统计的只是购房合同价格，整体上跟实际成交价格相比可能偏低。因为有些楼盘还有价外收费，比如团购费、指标费等等。

所以北海看房询价时，价格要问清楚、付款方式要问清楚、开多少发票和开多少收据也要问清楚。只开收据（后期不换正式发票的）就是价外收费，开发商指定的银行帐号如果跟预售证显示的帐号不同，也有价外收费的嫌疑。

海景楼盘全线受挫

网签是有滞后的。今年1月网签的记录，有些可能是2019年12月、11月甚至是10月认购的。那时候武汉还没封城、北海候鸟众多、楼市已经进入传统旺季。按理说，那时候海景房应该是最受关注的。

而在上表10个楼盘当中，海景楼盘只有两个（恒大御景湾、嘉和冠山海）。北岸廉州湾、银滩中区、银滩东区全军覆没。即使是银滩西区，总共12个在售楼盘仅冲线2个。

上表的第10名（东方明都），上半年共网签205套，平均每天仅1.1套。这是一个中等偏下的成绩。

但即使如此，全北海也只有两个海景楼盘挤入前10名。显然，北海的海景房在上半年表现相当糟糕。

价格和口碑很突出

只要半年卖出205套房子以上，就可以挤入前10名。但上面这个表格，没有桐洋系的楼盘、没有彰泰的楼盘、没有天赐的楼盘。碧桂园、东投在北海各有2个楼盘，都是上榜1个落榜1个。荣和、雅居乐没见踪影。万泉城、大都锦城上半年可售房源不多，不足以挤榜。

上榜楼盘有谁呢？

（1）价格和口碑都有吸引力的，例如海映兰屿、恒大御景湾、吾悦华府；（2）一向都是低房价的，例如中港城长沙湾、东方明都；（3）房价大幅优惠的，例如乾坤国际城、中电海湾国际、东投海玥府、碧桂园北海阳光；（4）口碑不错的，例如冠山海（注：冠山海申请更改土地用途是发生在6月底）。

简单地说，销量排名前10的楼盘，不是低价格就是高口碑，如果两者兼有那就更愉快。

桐洋系楼盘不上榜很正常，它的网上口碑影响太大。彰泰和天赐，价格明显缺乏吸引力。

扛张小板凳坐看数字打架

交易中心的这个表格，结论很清晰：今年上半年北海普通楼盘（非海景房）红红火火、低特价楼盘热热烈烈。站在决策的角度，下半年北海楼盘要想抢销量，口碑是基础、价格是王道。

这个结论应该没错吧？

非也，非也。未必、未必。

上图是易居企业集团.克而瑞发布的2020年上半年北海楼盘销售排行榜。克而瑞的数据在中国房地产赫赫有名，行业里面很有权威性。

北海市交易中心和克而瑞，都表示榜单来源于楼盘网签数据。把这两个榜单内容试汇排在一起（项目名称也调整为楼盘推广名称，这样更容易熟悉）：

非常诧异：交易中心榜单第一名，在克而瑞榜上无名。不知道融创跳脚了没有——上半年的销冠名头，没了？飞了？

两个榜单反差明显。交易中心统计的是“商品住房”（所以第8名是吾悦华府，住宅），克而瑞统计的是“楼盘项目”（所以第2名是吾悦广场，有住宅有商业公寓）。

理论上说，克而瑞统计范围更大，销售面积也应该更多。但事实恰好相反：交易中心排名前10个的楼盘，销售面积100%都在2万平方米以上。克而瑞呢？10个楼盘里面有8个在2万平方米以下。

直白地说，这是两个完全不同的榜单，不但数据差异悬殊，而且透露的方向也完全相反。

1、交易中心的排行榜，以低价实惠型楼盘为主，6、7字头房价占了70%。

2、克而瑞的排行榜，以海景房和高报价楼盘为主，8字头以上房价占了70%。

这就有趣了：如果相信交易中心，北海楼市下半年很有可能是继续降价、继续实惠。反之，如果支持克而瑞，北海楼市下半年反弹有望。

扛着小板凳的吃瓜群众，信哪个？开发商又应该站在哪边进行决策？