进入11月没几天，微信圈内的看房团照片就接二连三。看年龄看衣着，都是候鸟看房团。

这很正常。国庆长假过后，北海就陆续开始出现候鸟人群的身影。感受最快最清晰的，首先是江尾公园一带——溜达的、起舞的、歌唱的、小乐队演奏的，现在已经随处可见了。

这个时候的看房团是一件有吸引力的事情，因为有吃有喝有礼品可拿而且还可以聊天结识新朋友。从概率来说，几场看房团到来肯定有客户对房子感兴趣的。而且，更重要的是可以快速扭转案场的冷清氛围，于是售楼中心也乐意。

随着看房团的到来，北海楼市也正式宣告进入传统的旺季时间。

不过，今年不大乐观。

今年候鸟效应明显减弱

北海楼市一向盼望天冷，因为冬季候鸟人群才是真正大买家。

北海的候鸟人群大体上可分为四类：一是已经买了房的“业主候鸟”；二是去年租房越冬的“民宿候鸟”；三是今年首次过来的“新进候鸟”；四是附近城市（如三亚防城港）溜达过来的“周边候鸟”。

以现在的楼市下行氛围，“业主候鸟”再购房的兴趣不大；上次被困北海的窘境会影响“民宿候鸟”的再来脚步；各地对新冠疫情严格的防范措施会减少“新进候鸟”和“周边候鸟”的数量——例如北海市公安局11月3日在政府网回复咨询时表示：“从新疆返桂人员须持有7日内核酸检测阴性证明或能够出示包含核酸检测证明阴性信息的健康同行码‘绿码’方可入桂”。

尽管北方今年十月就有降雪，但气温并没有跟着急剧下降；虽然今年会发生拉尼娜事件，但国家气候中心的专家近日表示在当前全球变暖的背景下，寒潮再现的概率并不高。

显然，今冬北海“候鸟”规模应该不及往年，而且他们当中有很多人已经在北海买有房子。因此，今年候鸟对楼市的刺激肯定不如往年。

年前继续降价已成定局

今年1-9月北海销冠楼盘是海映兰屿，共卖出863套。其中：上半年卖出462套（平均7664元/平方）、7月卖出145套（平均7236元/平方）、8月141套（7233元/平方）、9月115套（7143元/平方）。

数字有点尴尬：楼盘不停的降价、销量不停在下滑。

是不是已经卖得差不多了？因为卖到尾盘时销量肯定拉不起来。

很遗憾，不是。

这个楼盘从去年9月以来共拿到2568套住宅的预售证。去年均价8300以上，不大好卖。目前，它还有大量的待售房源。

请注意——这是销冠楼盘表现。

在候鸟人群规模不如往年的情况下，北海楼盘要么继续降价促销，要么只能是封盘收工。

警惕超低房价的数字游戏

今年9月，北海城区开始出现5字头的特价房（低至5888元/平方），当时只有两个楼盘。

10月，至少有5个。

现在，已经超过10个。如果把工业园区也加上，5字头正在渐渐成为北海楼盘特价的标配。

低房价对买房人当然是好事，但必须要警惕开发商的数字游戏。

比如有的楼盘只报毛坯特价，买房人另外需要一次性支付装修费用。又比如有个楼盘开出4字头的超低房价（一口价4998元/平方），但必须额外支付10.5万元的团购费。

如果这样的特价肆无忌惮的増加，北海楼市只能自己玩死自己。

楼市苦日子隐见光亮了

北海这个楼市是不能按照教科书理论来分析的。它能不能顺利发展，取决于能否吸引异地购房。

异地购房看中北海有两大主因：一是得天独厚的自然气候环境，二是经济发展前景。其中，后者是前者的接盘手之一。

疫情是否改变了北海的自然环境？

当然没有。而且，银滩旅游区的道路改造、向海大道的通车、西村港跨海大桥的施工、冯家江水环境的治理……等等，正在不断完善提升北海的自然环境。

换言之，只要中国能恢复到疫情前的随意自如出行，北海的异地购房肯定会反弹。

中国什么时候能够恢复以往？现在还不行，但正在不断恢复之中，希望就在前面。

再看北海的经济：

今年10月，北海机场旅客吞吐量突破20万人次，已恢复去年同期95%以上客流量水平。今年1-10月，北海港港口货物吞吐量累计完成2220.79万吨，同比增长11.7%。

这是新冠疫情背景下的经济数据。

疫情的减弱意味楼市准备止跌、经济的恢复意味楼市准备谷底——在此基础上唤回了异地购房的信心，那就表示北海楼市从谷底重新爬起。

所以想抄底买房的，年底前应该还会有一波低价入手机会。

而对于开发商来说，早点降价促销早点抢客户，房价始终是王道。别指望市场会快速反弹，病来如山倒、病去如抽丝，市场是有惯性的。