8月25日，央行发布商业性个人住房贷款利率新规：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
新规到底是什么意思？
这次新规堪称“史上最高深最难理解”。网上出现了N篇评论，但都没有令人非常信服的解释。
综合网上的各种观点，央行这次新规也许可以这样理解：
1、从10月8日起，房贷基准利率每月调整一次。调整结果是上月贷款市场报价利率（LPR）。据说，这个LPR是国内18家商业银行报出的贷款利率的平均值。
2、央行根据市场情况调整贷款利率加点的上下限；
3、银行综合贷款申请人的信用情况确定贷款利率的加点值。
4、最终的房贷利率=上个月的贷款利率（LPR）+ 银行加点值。
例如：
上个月LPR是4.85%、银行加点值是90个基点，最后房贷利率 = 4.85% + 0.9% = 5.75%（1个基点是万分之一，即0.01%）。
房贷利率可以每年调整一次，但每次只能调整LPR值，加点保持不变。比如第二年这个LPR涨到了4.95%，那么房贷利率就变为4.95% + 0.9% = 5.85%。
这么啰嗦的理解是否正确？不知道。现在能知道的是：以后房贷利率充满了变化——不同月份的贷款利率可能不同、不同买房人的贷款利率可能不同。在没见到贷款合同之前，谁也拿捏不准自己的贷款利率到底是多少。
新规影响到北海多少？
新规8月25日公布。8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。“参考的基准变了，但利率水平不能下降”。
“保持稳定、不能下降”，那就有两种可能：一是保持不变，二是略微上涨。按当前“房住不炒”的指导方针，后者可能性也许更大一些。
北海目前最便宜的毛坯房实际成交价格是5700元/平方左右，最贵的带装修楼盘17000元/平方左右。以一套房子平均90平方米计算，购房总额在50-160万之间。
但是，银行贷款是按照购房合同价格来计算的。按北海现行的规定：合同价格不得超过备案价格、备案价格不包含装修费用（开发商愿意在备案价格的范围内送装修，那例外）。
所以，购房合同里面的购房总额不会很高，大多数房子是60-90万元之间。扣除30%的首付款之后，银行贷款额度多数是40-60万元的幅度。
于是，在“保持稳定、不能下降”的前提下，新规对北海楼市的影响力度几乎可以忽略不计。40-60万元的贷款额度，购房人会因为贷款利率上涨一点点就放弃买房吗？愿意来北海购买海景房的外地人，会因为房贷利率的变化而放弃吗？
当然，新规出炉会导致市场出现观望。
但北海购房的绝对主力是外地人。11月15日（北方全面供暖）之后，大批北方“候鸟”才重返北海。那个时候，市场观望期已经差不多要结束了。
广西自贸区对北海楼市影响如何？
8月26日，中国（广西）自由贸易试验区范围公布：有南宁片区、钦州港片区、崇左片区。没有防城港的名字，也没有北海的份儿。
这很正常，一点也不意外。
最近两三年，讴歌北海的声音太多太夸张了。以至有人觉得北海是世间罕有，未来飞越北部湾完全不在话下。
2008年1月，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》。
从2012年到2017年，北海市海城区和银海区常住人口由53.5万人増加到57.33万人，净増3.83万人，平均每年7660人。
2016年，因为房子实在卖不动，北海政府被迫购房补贴。
2017年因为北方严重的雾霾、2018年因为全国楼市的狂热，北海房价得以飙升。
——由上述数据，北部湾概念对北海房地产有多大的推动力？来北海买房的外地人，有几个是冲着北部湾概念而来的？
可以随意问问土著：北部湾经济区明显拉动了北海经济吗？答案的淡漠可能会远出你的意料。
北部湾如此，自贸区又如何？
2008年5月，国务院批准设立钦州保税港区。
11年的时间过去了，保税区带涨了多少房价？钦州对此问题十有八九是顾左右而言他。
那么，从保税区到自贸区，房价就能迅速飞涨、北海防城港马上就有大批看房过去抢房？
这么乐观？
因为从不曾念想，所以也就不会有影响。北部湾如此、自贸区也如此。与其伤此脑筋，不如琢磨现在国际大环境会不会阻滞中国经济。这个对北海楼市的影响更大。
记得以前在文章里面说过，北海根本不是传销的概念城市，在北海大谈北部湾开发纯粹是吃饱了撑着跑错地方了。这下，应该明白了吧。
