从8月中旬开始，北海楼盘推出了一波又一波的特价房和超低起步价。比如融创北海中心，去年底开盘均价12500元/平方，如今工地大幅标着“78xx元/平方起”。

远在大冠沙的雅居乐金海湾，8月10日首次开盘，9月份立即推出“限量特惠房91xx元/平方起”。银滩西区的海上邱园3#楼，正常报价9500，特价不到8800。

吾悦广场特价更狠，正常均价11000，特价8字头。广东南路的彰泰玫瑰郡，最高带装修11000，现在不但推出了9500的毛坯房，还有特价8688起。

上海中路的东方明都，最后3栋楼开出了6800元/平方的低价。它东侧的中港城长沙湾，开出均价6500，据说最低价只有5880。

……

一时间，北海楼盘降价大潮似乎迫不及待。

只是很遗憾，这是错觉。

北海房价现在很难整体下跌

上图是2018年以来北海住宅用地的楼面地价变化图。

去年在文章中曾说，可以用一个简单粗暴的不严谨公式来快速判断楼盘的成本价格：“楼面地价+3000元=毛坯房成本价”。

但这公式现在要变成“楼面地价+3500元=毛坯房成本价”。一是房地产开发成本上涨了，二是北海楼盘越来越依赖中介带看且佣金不断提高。

按新公式推断，工业园区（含向海大道）的毛坯房成本价格已经逼近6000元/平方、银滩西区的毛坯成本价在8000元/平方左右、冯家江毛坯房成本价格万元上下。

土地成本决定了北海房价很难整体下降。而且，随着北方候鸟人群的渐渐到来，楼市旺季准备开始，开发商更没理由现在降低房价。

如果国内外经济大环境变化动荡逼迫北海房价下跌，那也是明年夏季的事情——等明年候鸟人群都返回北方之后。

房价难跌，但特价很轻松

北海房价现在整体上降不了，但开发商推出特价房却是轻轻松松。

原因是有些楼盘的拿地成本并不高。比如吾悦广场，它的住宅楼面地价仅2639元/平方，毛坯成本价只有6000左右，推出带装修8字头特价房完全无压力。

重庆路的中港城，2015年底拿地只有116万元/亩（工业园区今年5月住宅用地是400万元亩），虽然中港城要负责小小岭村的拆迁改造项目，但这个拿地成本让它的6500元/平方也无压力。

特价房有两大特点：一是数量少，而且还可以随时控制；二是房源品质容易有低劣的嫌疑。如果拿特价房来判断房价下跌，有点草率。问特价的时候可以顺便问问均价，那更有说服力。

至于xxxx元/平方起……这个“起”字已经说明了一切。它跟房价无关，跟人品有关。

错过9月，捡漏要等年底

北海楼盘目前频频推出特价房，主要有两个原因：一是保位置，因为经过7月8月的严重淡季，9月如果再无起色，恐有换人的危险；二是被迫跟风，因为隔壁楼盘在特价。

后者最典型的例子就是中港城二期长沙湾，如果隔壁东方明都继续七八千的房价，中港城怎么可能这么急匆匆的嚷着“福利房”、“员工价”？

前者的例子更多。海上邱园首次推出的2#楼，毛坯均价8500，堪称银滩西区房价杀手。但后来的3#楼涨到销量缓慢，只好推出特价招徕客户。

吾悦广场今年3月就拿到了594套住宅的预售证，但蓄客预约开卖了几个月，销量仍然不尽人意。后来只好转跟中介渠道合作，大幅推出特价促销活动。

因此，9月北海楼市捡漏是完全可行的。但也只限于9月。10月之后随着候鸟人群的渐渐重返北海，再想开发商推出特价好房源，肯定是越来越困难。

北海楼市的热度跟天气成反比、跟候鸟成正比：天气越热，楼市越冷；候鸟越多，楼市越暖。

错过了9月，可能要等到12月，楼盘要急着完成年底销售计划。但那时售楼中心热闹得很，捡漏更要看运气了。

提醒：特价房要问清楚有没有价外收费。有个楼盘开价8字头但额外要加5万元团购费，有些楼盘起价非常诱人但必须参加“3万抵5万房款、6万抵10万款”的活动，收费只开收据不开发票。

有的楼盘，如果把价外收费算入会吓人一跳。有的特价，甚至比正价还贵。