2019年6月30日，广西住建厅、广西市场监管局、广西税务局、人民银行南宁中心支行、广西银保监局联合发文，要求广西各市自2019年8月1日起，在开展各项房屋交易业务时应当提供新的合同示范文本供当事人阅读和使用（为方便阐述，本文简称它为“广西版”）。

在此之前，广西使用的是2014年住建部和国家工商总局联合制定的购房合同示范文本（本文简称为“部委版”）。

广西此次推出的房屋交易示范文本共有5种：商品房预售买卖合同、商品房现售买卖合同、存量房买卖合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同。

这些合同示范文本，可以登陆北海市政府网（http://www.beihai.gov.cn）搜索“合同示范文本”。如果搜索结果内容很多找不着，那就按标题再搜索一次。

限于篇幅，本文只谈预售合同。

广西版和部委版的购房合同差别在哪？

部委版的购房合同示范文本毕竟是2014年推出的，那时候还没有不动产权统一登记、房价与装修也没有明确分开，使用起来难免有些含糊和缺漏。

广西版的购房合同，其实就是对部委版的补充和细化。两者框架相同、内容相近，广西版只是増加了许多细节，更加贴近使用实际。

注1：本文提及的部委版购房合同是指2014年4月住建局和国家工商总局联合制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（版本号：GF-2014-0171）。

注2：本文提及的广西版购房合同是指2019年6月广西住建厅等5个单位联合发布的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）示范文本》（版本号：GFGX-2019-0001）。

无论是部委版和广西版，购房合同的内容都非常复杂，密密麻麻数十页之多。如果平时没有留意，突然间见到开发商打印出来的购房合同，基本上都有一种“发懵”的感觉。

因此建议购房人提前下载这个购房合同示范文本并认真阅读，关键条款标示出来，看房时向置业顾问询问清楚。

由于合同篇幅实在太长，本文只是就一些容易出问题的内容仔细说。

房子性质

广西版的购房合同在第二章有两处地方强调了房子的性质：

1、第一条里面有“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为【住宅】【商业】【办公】【工业】【仓储】【其他】”

2、第三条第7款“房屋类型：该商品房的规划用途（房屋类型）为【住宅】【商业用房】【办公用房】【工业用房】【仓储用房】【车库】”。

购房合同里面的“【】”是指选择项，以划√方式选定。

商品房的土地用途可以多选，因为有些楼盘既有住宅用地也有商业用地。

房屋类型只能是单选，因为房子不可能是住宅又是车库。

务必看准，选错后果很麻烦。北海市自然资源局2019年9月18日在政府网回复咨询时指出：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅用地需要重新签订土地使用权出让合同并依照规定支付土地使用权出让金。

层高

广西版的购房合同特别强调了“层高”这个概念，部委版没有提及。

购房合同对层高的定义是：“上下两层楼板结构面之间、或楼板结构面与地板结构面之间的垂直距离”。从文字表述来看，它说的应该是净高。

但有些楼盘说的“层高”，指净高再加上楼板厚度（10-15厘米）。按此说法，“层高3米”实际上只有2.85米左右。

别小看这个差异。当室内铺上地板和加上吊顶的时候，感觉就出来了。

供水、供电和燃气

购房合同的第十条约定了供水、供电他燃气。

最后一段话可能有争议。因为广西物价局《关于印发<广西壮族自治区管道燃气配气价格管理办法（试行）〉的通知》（桂价格[2018]57号）规定：从2018年7月1日起，新建城镇居民住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不再另外向燃气用户收取。

因此要留意合同里面是如何描述这个问题的。

供水供电在购房合同里面最容易掉坑。

供水有两种形式：一是自来水公司直接水管入户，住户向自来水公司交纳水费；二是自来水公司只铺设总管到小区，再由开发商分表入户，用户向物业交纳水费。

方式一当然最理想，但仅限于步梯房小区有可能。高层住宅楼都需要二次加压用水，只有采用方式二。

供电也有两种方式：一是电网公司直接装表入户，住户向电网公司交纳电费；二是开发商自行装表入户，住户向物业交纳电费。

方式一称为“正式供电”。方式二往往是临时用电性质，常见于分期开发的楼盘，比如一期住户和二期工程共用变压器供电。

购房合同应该明确约定正式供电。当然，如果不介意临时用电那就无所谓。

下图是建议的合同内容：供水可以是自来水公司装表，也可以是开发商装表。但供电只允许电网公司装表入户、正式供电：

注意：横线上加个“×”，表示这一行没有内容。合同的所有空行，如果无内容的，都应该打上一个×。

如果合同是下面这样，可能就有问题了：

因为临时用电也能达到使用条件，这么填写很有可能是个坑。

逾期付款和逾期交房

买房人可能无法按时支付房款，开发商可能无法按时交房。违约责任需要特别关注。

逾期付款是买房人违约，所以要认真对待第八条的约定：一看是否合理，二算自己能否赔得起。

第八条和第十二条要联起来看。违约就要承担违约责任，这天公地道。但如果买房人违约就天价罚款，而开发商违约就轻描淡写，这就吃相难看了。

注1：从2019年10月8日起，央行每个月都会调整贷款基准利率，调整至上月公布的贷款市场报价利率（LPR）。因此，看到购房合同里面说“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”时，也许要搜一搜上月LPR。

注2：购房合同开头的“说明”部分第8项：根据《合同法》的规定，约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加或减少。所以，如果开发商不同意调整违约金，真出问题时也可根据这一条款处理。

建筑面积差异处理

购买一套90平方米房子，结果实测面积是93平方米，怎么办？

购房合同列出了4种解决方案，第1、2种对买房人很有利——如果实测面积大于预测面积：3%以内的由买房人补交房款，超过3%的开发商白送。如果实测面积小于预测面积：绝对值在3%以内的开发商退款，绝对值大于3%的开发商双倍赔款。

举例：假设合同面积是90平方，收房却是95平方，误差5.56%。那么买房人要补3%房款，其余（2.56%）开发商白送。如果收房时只有85平方米，误差-5.56%。那么开发商要退3%房款，其余要双倍退款。

但开发商肯定不乐意这么做。购房合同在此方面几乎都是类似这样的内容：“多还少补、不能因此退房”。

要不要同意开发商这样的合同约定？考验买房人的谈判能力。

规划设计变更

规划设计变更有两种情形：一种是规划变更，比如楼盘规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施发生了变化。另一种是设计变更，房间的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生了变化。

这些情形是有可能发生的。比如看房时小区园林设计得非常漂亮，但交房时却模样不同了。比如签合同时约定外墙是马赛克瓷砖，交房时变成了涂料。

如此情况，能不能退房？

合同约定是可以退房的。但有些开发商非常狡猾，可能会在补充条款中悄悄加上：“如果变更不影响购房人室内使用功能，开发商无需通知买房人、无需赔偿，买房人也不能因此退房”。

“变更不影响室内使用功能”，这一点太容易了。

装饰装修及设备标准

购房合同共有12个附件，其中附件六是一份表格：

上图只是局部。除此之外还有厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户…….等等的约定。部委版的购房合同没有绘制表格，只是简单含糊的表述。广西版的购房合同则是非常的详细和具体。以前开发商可以笼统地说“品牌瓷砖”，现在不行了，要具体的说。

毛坯交房也应该填写此表，比如外墙是瓷砖还是涂料？是什么品牌？电梯是什么牌子？

如果开发商擅自变更了约定，怎么办？

购房合同在《第七章 商品房质量及保修责任》第十六条第三项进行了规定，签合同前需要认真看这个条款：

前期物业管理

购房合同的第九章是前期物业管理。

带*号是必填项。

物业纠纷是交房后的常见现象。要避免不愉快，购房合同就需要认真看物业管理条款。

由于北海的购房主力是外地人，小区要成立业主大会非常困难，更换物业服务企业更不容易。买房人对此必须有充分的认识。

注意上图最后一句话：商业房交付后的物业费由买受人承担。这个是“交付”时间，而不是买房人的“收房”时间。比如开发商通知7月交房，业主10月才来收房，那肯定是以7月为准。但业主7月收房时发现了质量问题，开发商整改到10月份才达到交付条件。这个应该怎么算时间？

这是第二十二条的第五项内容。购房合同和前期物业服务合同是同步提供的。买房人务必细看前期物业服务合同，它具体又详细地约定了物业的种种收费标准和物业管理要求。

警惕合同里面的含糊用语

有的购房合同是这样填写的：

这是典型的合同含糊用词。什么才是“尽快”？什么才叫“完善”？站在合同的角度，应该有清晰明确的时间约定和实现程度约定。

补充协议最敏感

购房合同看起来很严密，但开发商可以轻松地通过补充协议绕过很多限制。

因此，购房合同最纠结的就是补充协议。

只是很遗憾，补充协议没有强制的规定和格式，本文无法对此进行探讨，只能是买房人自行一个字一个字的琢磨和推敲。

另外，购房合同都是模式文档。如果每个业主的购房合同都有不同的约定条款，那对于开发商的执行是一场灾难。所以客观上，开发商并不情愿业主提出修改意见，这为业主的谈判増加了不少困难。这就要求买房人要提前做足功课，提前了解购房合同的条款，提前在看房时就跟置业顾问沟通好。