2017年是北海房地产的一个分水岭。

此前，北海楼市是一个纯住宅市场。此后，“住宅商用”味道渐浓。

1、纯住宅：买房之后自住或闲置。比如住半年空半年，或者扔在那儿等升值。

2、住宅商用：买房之后如果自己不住就拿来出租或民宿。

由于外地人是北海的购房主力群，两者区别明显：前者以健康养生为购房目的，越冬、养老是购房理由。后者更侧重于投资，更加关注购房后的快速收益。

北海楼市模式渐变

2017年以前，北海楼盘特别强调居住的舒适度。地段位置、小区环境、户型设计、市政配套……等等传统因素面面俱到。偏远且荒凉、设计粗糙或者华而不实的楼盘多数受冷遇。

2017年之后，情况渐渐发生了变化：地理位置的重要性和排它性越来越浓。如果能够靠近旅游区域，户型一般、配套欠佳都可以不在意。因为目标住户増加了游客、増加了短居人群。

不过，这个变化并不是很明显。到2018年底的时候，纯住宅市场仍然占据大部分，住宅商用比例并不高。

但从今年夏天开始，情况骤然发生了变化：一是北海暑期旅游热烈火爆、涠洲岛登船一票难求；二是黄金周超级火爆、银滩游客连破纪录；三是节假日时海边住宅小区常常出现自驾车流。

这样的变化让北海民宿经营者喜笑颜开，也让那些无意中托管了民宿的购房者喜出望外。

基本上可以肯定：今年秋冬时节，北海买房人的选房考虑因素会隐约两极分化，投资看房会越来越多。

三种购房需求地位更迭

现在的北海楼市，存在着三种明显的需求：一是候鸟人群的越冬养老需求，二是本地刚需人群的住房需求；三是投资民宿的购房需求。

前两种需求以前面所说的“纯住宅”为主，后一种以“住宅商用”为主。

2017、2018年连续两年的房价持续上涨，北海本地刚需的购房能力已被大幅压缩，候鸟老人对于购房也有些吃不消了，越来越多的人在考虑自住与托管租赁相结合。

于是，在旅游市场不断红火的刺激影响之下，投资购房需求不断被放大，很正常，很自然。今年秋冬北海将会兴起一波投资购房的小热潮，完全有可能。

这一波购房热潮受限明显

但这一波投资购房热潮在今冬规模不会很大。

首先，它目前更多是候鸟购房愿望转移。并不是快速做大蛋糕，最多也就微微膨胀。

其次，投资购房对房价非常敏感，因为投资收益是核心要求。如果房价反弹过大过快，投资购房冲动就会迅速被抑制。

再有，投资购房对楼盘挑选比较苛刻。因为是以游客为住户目标，很多楼盘都会被踢出圈外。

所以，对于这一波购房热潮不宜太乐观。有机会的楼盘需要及时调整销售策略，难以沾边的楼盘直接放弃为佳。

有强大的本地变数在等着

未来或将发生的这一波投资购房小热潮，有两个非常强大的本地（或北部湾同城）变数：

一是本地公职人员。可以通过投资购房消耗每个月必须缴纳的住房公积金。

二是本地闲资力量。北海本地或北部湾同城有钱人还是不少的，如果能够吸引这些人员投资购房，楼盘销售就会快速可观。

成与不成，就看楼盘的创意力了。

不过，中国经济历来有着“一哄而上、一哄而下”的传统。投资购房终究是投资。前几年北海候鸟越冬一房难求，去年已经变得很充裕。

另外，不熟悉北海这个城市的，投资购房要谨慎。北岸廉州湾的楼盘可以直面大海，但那儿是市民海滩，游客规模不大。银滩西区适合旅游度假，但有些楼盘（例如恒大半岛）可供民宿的房源超多，它意味经营时的市场竞争将异常激烈。

投资购房，实地考察更重要。