7月17日，北海市住建局在其官网公布《北海市住房建设规划（2018-2022）》（以下简称“《规划》”）。
《规划》共有8章37条：
《规划》的编制目的是“加强对北海市城市住房建设的指导和统筹，建设宜居北海，调整住房和用地供应结构，促进城市房地产市场健康稳定发展，抑制房价过快上涨”。
《规划》回顾了近5年北海住房发展情况：新建商品房价格由2014年的4996.73元/平方上涨到2018年的7234.22元/平方，涨幅44.78%。但实际涨幅应该更大一些，因为2018年的统计房价不包含装修费用，也不包含如团购费之类的价外收费。
不过，上表还有更深层的内容：2014-2016年，房价由4996.73涨至5249.76，涨幅仅5.06%。当时房价是包含装修费用在内的，而且2016年还有2%的购房补贴——结论是：那几年北海房价几乎不涨甚至还有可能下跌。
因此，长周期房价在涨，短周期却是跌宕起伏。
上表还有一组很特别的数据：2014-2018年，北海批准预售面积（入市）1112.89万平方，同期签约交易面积（卖出）1178.03万平方。两下相抵，楼盘库存少了65.14万平方。
但实际上并不能这么理解。因为批准的预售面积除了住宅之外，还有商铺车位等等。如果把这些因素考虑进来，2014-2018年北海已经把以往积压库存消耗得差不多。
又但是，如果把2014-2016年、2017-2018年分组对比：
2014-2016年，批准预售面积699.05万平方，签约交易面积507.6万平方；
2017-2018年，批准预售面积413.84万平方，签约交易面积670.43万平方；
非常明显：前者大量积压库存，后者大量消耗库存。
尖锐的问题出现了：从2014年到2018年，数字显示北海楼市形势大好。但如果分拆成两段，2014-2016、2017-2018是悲喜两重天。
那么，官方制定住房规划时，是以什么为依据呢？
《规划》里面提供了2012-2017年的北海人口变化情况：从2012年到2017年，海城区和银海区（合称“中心城区”）常住人口増加了3.83万人，増幅7.16%；城鎮人口増加了6.41万人，増幅13.96%。
北海近年来流行拆迁回建，拆迁户购买商品房的情形并不多见。如果只是依赖人口自然増长和净流入，北海的开发商可能早就饿死了。
《规划》非常清晰地看到了这一点：“北海市作为滨海旅游城市，风景秀丽，气候良好,生态优势突出，越来越多的外地来将北海作为第二居所，在北海购房置业，近年来，北海市外地人购房比例已达到 80%以上。随着我国经济的不断发展以及北海市吸引力的不断增强，外地人在北海的购房置业需求也将保持稳定”。
《规划》对前景很乐观：“2018 年，北海市的外地人购房面积比例达到了 90.08%，预测在规划期内，外地人购房比例将于 2018 年大致相当，按 91%计算”。《规划》按此模型计算出：规划期内（2019-2022年）住房需求总量约为1616万平方米。
不过，《规划》也很谨慎，它又采用了“近年来住房建设量趋势和经济发展趋势”进行了住房需求预测：“预测北海未来五年房地产建设将保持平稳，年增长率约为 5%。则 2019-2022 年房地产总增长量约为 1864.5 万平方米”。但“由于近年来商业类房地产项目建设较多，预测规划期内房地产建设以住房为主，住房项目占房地产项目90%，预测规划期内新增住房建筑面积约 1661.8 万平方米”。
最终，《规划》根据上述预测制订了住房建设总量目标：“规划期内建设商品住房约18.46 万套，建筑面积 1662.5 万平方米；建设公共租赁住房 0.49 万套，建筑面积 29.2 万平方米”——强调一下：规划期是指2019-2022年。
至此，《规划》编制思路渐渐清晰了：
a. 北海未来五年房地产建设将保持平稳，年增长率约为 5%。
b. 2019-2022年，北海楼市仍然以外地人购房为绝对主力，比例将与2018年（90.08%）大致相当。
c. 近年来商业类房地产项目建设较多，2019-2022年住房项目占房地产项目90%。
于是，《规划》对北海楼市的影响有多大，取决于你对这些规划依据的信任度有多大。
有趣的问题来了：《规划》设定的住房建设计划，未来建在哪儿？
从上图来看，2018-2022年，北海楼市开发重点区域主要有：
（1）银滩西区（大墩海及周边农村）、银滩一号后面的区域。
（2）长沙路与杭州路交汇处（吾悦广场周边）；
（3）南京路与浙江路交汇处（江尾村一带）；
（4）冯家江东岸（曲湾村、古城岭村一带）；
（5）河南路及中港城项目一带；
（6）工业园区；
（7）银滩东区大冠沙；
（8）银滩中区（上海路附近）。
这些区域当中，目前有不少已经开始动作起来了。比如大墩海拆迁与回建施工中，吾悦广场周边全是工地、冯家江东岸拆迁清场正酣、工业园区新项目接二连三。
但土地碎片化非常明显，城区（南珠大道以西）土地资源稀缺趋势明显突出。
不过，北海近年来规划微调并不是新鲜事，未来许多事情也许要到未来才能说。
另外，去年以来北海签订了众多的百亿元级别以上的超大项目，对楼市有没有重大影响？是快速影响2022年以前，还是下一个规划期才有影响？
种种因素交织，《北海市住房建设规划（2018-2022）》的实施力度和实施效果，也许要审慎点乐观，数据参考意义可能更大一些。
