北海楼市现在频频出现“低首付”。

什么是“低首付”？

贷款购房的首付比例通常是30%。一套房子如果总额100万元，30%首付就需要买房人准备30万元。

现在，开发商说：你首付10%（10万元）就行。余下20%（20万元）我帮你、或者我找人帮你垫付——这就是低首付，原本需要30万元，现在只需要10万元就可以贷款购房。

划重点：低首付不是降低首付比例，而是有人借钱给你补够首付。

低首付对于开发商是没有风险的

假设一套房子总额100万，首付30%（30万元）贷款70%（70万元）。

正常的流程是：

（1）买房人支付30万元，开发商开具正式发票；

（2）买房人向银行申请贷款，银行审批同意后双方签订贷款合同；

（3）银行将70万元支付给开发商，买房人按合同约定按时还贷。

低首付的流程是：

第1步：买房人支付10万元，然后签订借款协议。

注1：签订的不一定是借款协议，也有可能是其它名义；

注2：可能跟开发商签约，也可能跟开发商指定的第三方机构签约。为更方便陈述，本文只谈跟开发商签约，实际操作时可能更多是跟第三方签约。

第2步：开发商准备20万元的资金，以买房人的名义将款打入开发商的首付款帐号，然后向买房人开具正式发票。

第3步：买房人向银行申请贷款，银行审批同意后双方签订贷款合同；

第4步：银行将70万元支付给开发商，买房人按合同约定按时还贷。

低首付的流程多了两步：一是买房人与开发商签订借款协议；二是开发商拿自己的银子打入自己的帐户。

整个过程，开发商不让买房人碰到借款的一毛钱。开发商的借款只不过是左手到右手兜了一下。

如果买房人借款不还呢？

好办呀。买房人不是首付10%（10万元）了吗？按约定可以扣下来了。

所以说，低首付对于开发商是没有风险的。当然，开发商开出了正式购房发票可能会损失税款，但跟买房人的首付款相比完全可以忽略。

低首付对于买房人可能压力非常大

低首付实际上是开发商借钱给买房人付足首付款。

借款，是要还的。虽然没有利息和手续费，但本金总是要还的。

这个还款期限有多长？可能半年、可能一年，或者两年三年，按双方约定。

问题来了：

1、当买房人和银行签订了贷款合同之后，可能从第2个月起就要还贷了。如果贷款70万20年，按现在基准利率4.9%计算，每月需还贷4581.11元。如果贷款利率上浮20%，每月需还贷4966.68元。

2、在还贷的时候，买房人还得按期归还开发商的借款。假定需要分20个月还完20万元借款，那么每个月需要准备还款1万元。当还款与还贷撞在一起的时候，每个月要准备将近1.5万元。

3、等到收房的时候，如果需要支付维修基金的话，收房要准备一万多元。

4、等到装修的时候，硬装软装全部加起来，少则数万元，多则数十万元（看你的土豪程度）。

那个坑就出现在这儿：还贷的时候，还得归还首付借款。

假设一套房子100万元，如果只需要买房人首付10万元，那么还贷之日起一段时间内（也许一年也许两年），买房人平均每个月需要准备资金1.5万元以上（包括还贷款、还借款、收房款、还未包括装修款）。

于是，低首付虽然看起来很爽，但还款的时候就是“亚力山大”。

顶不住会如何？鸡飞蛋打

如果买房人无法按时归还开发商借款，会如何？

看协议约定。

最坏的结果是：买房人首付款不退、房贷中止、开发商收回房子（无非是开发商承担房贷的一点点违约金而已）。

简单形容：买房人鸡飞蛋打。

所以，低首付不是不行，但一定要认真地、反复地算清楚什么时候要还多少钱，自己能不能承受得住。能撑得起就OK，顶不住就要提前躲开。

分期付款可能也有类似的风险，同样也需要谨慎对待。