进入2019年，北海有几个楼盘脱颖而出：大都锦城、天赐锦园、金悦湾、碧桂园北海阳光。它们都有一个相同的特点：卖得快。

1、大都锦城、天赐锦园

大都锦城用地约127亩，容积率2.94；天赐锦园用地约82亩，容积率3.0。规模中等、密度适中。

这两个楼盘依然是北海传统的品字楼风格。天赐周边全是楼盘小区看不到海，老老实实方方正正，实用至上。大都特意把品字楼拉伸变形，试图能最大范围的观江赏海，力求实用。

它俩都是围合式楼盘。这样的布局既方便园林设计，也方便住户交流形成社区文化。简单归纳——这就是生活型小区。

客观地说，这俩楼盘其实并不惊艳。虽然接近万达广场和吾悦广场，但周边还有比它们更好位置的小区。品字楼在北海已经不再时髦，围合型布局也很常见。

但它俩的通用色彩非常鲜明：既适合候鸟越冬，也适合本地刚需；既可以自住长住，也能出租民宿。升值范围广、未来转手卖点也多——可以形容为全能型的楼盘。另外，它俩开发商信用度也较高：天赐的口碑相当不错、大都的实力不容小觑。

更诱人的是价格：大都锦城是毛坯8100-8400，很坦诚的开价。天赐锦园毛坯9000左右，但它有高赠送面积，折算下来很实惠。

楼盘有规模、有园林、适用范围广、社区活力强、价格实惠、开发商可信度高。这两个楼盘集中了众多的楼盘基础和根本卖点。性价比因而突出，卖得快自然不意外。

但提醒：本文说的只是眼前优势，未来潜力还需要买房人谨慎判断。比如大都在锦城周边还有数百亩的储备用地。天赐有个后者降低前者的现象，例如锦园比良园数据好，御园又比锦园设计更漂亮。

2、兆信金悦湾

兆信金悦湾1#楼的销售速度很意外。

它报出的均价是14500元/平方，带装修。这个价位仅次于三千海（16000）和皇家海湾公馆（15000）。报价相差无几，金悦湾的销售速度却是明显领先，1#楼近400套房子悄然之间已到清盘。

如果从技术指标和高报价的角度，金悦湾是一个极有可能滞销的楼盘：项目用地仅25亩，容积率3.0，只建2栋高层住宅楼和2栋多层酒店。虽然它距万达吾悦并不远，南临银滩大道接近银滩，西有街心公园江尾公园绿意郁郁——但周边楼盘也有相同的地段价值，而且周边报价比金悦湾更有吸引力。

金悦湾最鲜明的特色是“极高赠送面积的小户型”。1#楼有3个小户型建筑面积都是47平方左右，赠送面积是多少？18平方、20平方、22平方。几乎接近了“买二送一”的程度：买2平方送1平方。

所以，14500元/平方的开价好象有点牙酸，但一想到如此大比例的赠送面积——占了大便宜呀。

于是，在今春那一阵小户型热潮过后，金悦湾1#楼喜笑颜开。

这是北海楼市今年以来的新情况：购房人开始越来越看重总房款。低总价的房子今年卖得特别快。

够用就行——表面上看好象是买方的理智，但也可能是购买力下降的表现。小户型买起来痛快，但住起来难免局促。多年之后在二手房市场也未必容易出手。因为本地人兴趣不大，外地人对陈旧的小户型也许更谨慎。

3、碧桂园北海阳光

碧桂园北海阳光的楼盘数据有点不尽人意：位于南珠大道东侧，目前相对偏远；地处进出城之口，车流量大空气污浊；楼盘面积不小（约189亩），但被道路切成几块缺乏整体性；容积率高达5.0，小区建筑密集。

但这个楼盘今年以来推出一栋就卖光一栋。销售速度之快，少有。

因为楼盘品质高？不是。碧桂园的建筑品质在北海并不突出。例如碧桂园北纬21°以真石漆外墙在银滩西区是垫底的角色。

小区设计实用？碧桂园北海阳光是一种宿舍型的布局，居住功能非常突出，社区交流功能非常薄弱。如果撇开楼栋外观模样不谈，它跟桐洋系的楼盘布局很相似。

让它销量出众的原因也许有两点：开发商的品牌、以及因为开发商品牌而对地段潜力描述的认同。换成通俗的话：碧桂园这个牌子非常值得信任，它表示这个地段未来价值会非常明显——这是正确的。

于是在这两大原因的基础上，只要价格觉得合适，购房人就会毫不犹豫下单。

因此，碧桂园北海阳光令人惊叹的销售速度，更多来自于开发商的宣传能力。这和银滩东区的中信国安北海第一城很类似。

4、如何选择北海的房子

上面归纳了三类热门楼盘。

大都锦城和天赐锦园，更多是因为楼盘的本质功能而受青睐。金悦湾的客户购买力因素可能很突出，碧桂园北海阳光重在未来价值和潜力。

后两类没多少纠结的地方，因为判断因素清晰明了（钱不多就盯着低总价、长线投资就盘算未来价值）。

但第一类选择起来就纠结了。

不妨以大都锦城和吾悦广场为例。它俩相距不远，都在长沙路上。

先看价格。

大都锦城目前报价8400，毛坯。吾悦广场价格还没最终确定，可能是10500-11000，带装修。

看起来吾悦处于劣势。但它是带装修，收房后即可清静入住。大都需要加上装修费用，还得忍受几年的装修噪声——从这个角度，外地人可能觉得吾悦并不算贵，而本地人多数会认同大都。

接着看布局。

大都是围合型，有大园林，有聊天交流的社区环境，富有生活味道。吾悦是兵营式布局，处处都是绿化但缺乏集中式的小区交流环境，这是一个侧重于居住功能的楼盘。

哪个更好？没有标准，看个人喜好。

再看地段价值。

吾悦的炒作点是购物中心，但实际上这并不是它的核心价值点。因为购物中心不但与住宅区截然分开，而且还要和周边楼盘共享。住宅区距离购物中心太近，反而容易受到噪声之苦。从这个角度，更接近冯家江的大都锦城，地段价值比吾悦更出色一些。

最后看户型。

吾悦广场是板楼，南北通透，户型容易方正实用。但未来它的南面北面都是楼宇，住宅视野受限。

大都锦城是变形的品字楼，户型也跟着变异（有些户型很奇葩）。从居家生活的角度，吾悦户型更佳。但大都有观江赏海的可能性，如果特别向往这一点，大都户型胜出。

显然，本地人多数会首选大都锦城。外地人要问自己：无所谓阳台观海的，吾悦广场是首选。注重社区生活环境的，大都优先。急着清静入住的，也许更关注吾悦。