买不买房，看地段。但怎么衡量地段呢？或者说，什么才是“好地段”呢？
不复杂。地段三要素：实用程度、保值概率、増值潜力。
地段的实用程度
地段的实用程度没有统一的标准，它只跟各人买房需求相关。
比如想买学区房，名校的位置就是好地段。如果对学区房没有兴趣且又希望清静，那就应该与学校保持距离。
又比如，越冬养老是北海买房的一大需求。如果想住在候鸟人群聚居的地方，重点放在银海区。如果想融入本地生活环境，更多关注海城区。如果喜欢锻炼的，公园和广场是好地段；如果想増加童心，幼儿园附近就容易见到天真烂漫。至于面朝大海春暖花开的，那自然是一线海景房了。
越能吻合自己需求的，地段实用程度就越高。
因此要想找到好地段，首先要彻底弄清楚自己的买房需求。有时间不妨把自己的需求列出来并按迫切程度进行排序。先按A要求找房，找不着再看B要求。如果统统都没合适的，要么调整需求，要么就暂时放弃。
地段的保值概率
买房不要先问会不会増值，而是先琢磨能不能保值。
保值如何判断？两方面：
1、这个地段能不能满足你的购房需求？
2、这个地段有没有强烈的负面敏感内容？
第一个比较简单，买房人自己就可以轻松解决。例如解放路的百货大楼一带，从商业角度它的保值功能就不大乐观。但站在学区房的角度，它周边有二小、三小、一中等等名校，地段保值没问题。
通常，只要地段有一个明显的支撑点，保值就可以放心。这类支撑点数量越多越突出，地段保值概率就越高。
第二个就非常微妙。尤其是不熟悉北海的买房人很容易掉坑。
举一个极端的例子：
当房地产不断向郊区延伸的时候，有些民间敏感地点就会渐渐暴露出来。比如北海市殡仪馆（最近的楼盘距它不到2公里）、比如亚叉岭坟场（最近的楼盘距它不到1公里）。
客观地说，如果是自住长住其实无所谓，见多不怪。不过，如果房子要出让，如果看房人阳台或窗户往外一瞅：哟，大烟囱一条……介意的立马转身就走。
如何防止掉坑？三招：
1、网上地图放大后细心找（看在几十万上百万的房子份上，总值得耐心一点吧）；
2、问人（直截了当问带看中介、问置业顾问、问相关人士，实在没辙了问冰戈）；
3、实地逛（楼盘周边两三公里的范围就行）。
万一掉坑了怎么办？
1、侥幸的等。比如殡仪馆和坟场，总会迁走吧？
2、淡定的等。等下一波楼市高潮到来趁热出手。
3、快速出手。趁敏感地点还没醒目，趁早抛售。
地段的増值潜力
地段的増值潜力是一个变量，取决于地段未来变化情况。
地段的变化不外乎：1.变化不大、2.越变越好、3.越变越差、4.变化不详。你看中的地段，往这4种变化一套，地段潜力立即显现。
成熟片区基本上都属于“地段未来变化不大”的情形。例如上图，中山公园、长青公园和建材市场都在老城区，地段发展基本定型。也许建材市场未来会消失，也许周边的旧房子旧小区会拆建，但建后依然是住宅或商住项目，对地段变化影响并不大。
这种情形的地段，未来升值潜力在于它的基本支撑点。很明显，靠近公园的増值潜力会比靠近建材市场更明显一些。
廉州湾属于未来越变越好的情形。因为有明显的资源稀缺性、且可以立即开发，北海和合浦两地都高度重视。
另外是一个颇为尴尬的原因：廉州湾现在是比较糟糕的阶段，对它的任何修建整治（哪怕是沿着海滩种上一排树）对它都是好事、都会变靓。
高度类似的，是冯家江。正在火热施工的冯家江水环境治理工程，其实就是对它外科手术般的美容动作。因为在治理之前，冯家江两侧环境糟糕透顶。
南珠大道以东属于未来变化不详的区域。
首先是这儿的项目规模宏大，例如中信国安和银基两大项目用地加起来就近2万亩。项目如何规划？开发周期多长？市场能否接受？有没有停滞可能？都不易判断。
其次，是规划变化的不明朗。例如南珠汽车站东面，今年突然就出现了两个学校项目（十三中、海城区二小南珠分校），事先全无迹象。在它俩的东北方面，又有消息称有可能会出现一个投资达116.5亿元的“新鸥鹏教育小镇”。最终会如何发展？无从得知、无从判断。想精准判断它的地段潜力，难。
现在看起来，冠头岭很有可能会成为越变越差的区域。填海工程和人工建筑的渐渐増多，对自然环境的破坏也隐隐増加。因为是城市经济的末梢节点，缺乏发展増长点和动力，再加上市政配套规划匮乏，这片区域不是很尽人意。
但也有庆幸之处：它是民意高度敏感的区域，变化不会快速和强烈，补救措施与修复机会因而比较多。即使它变差也是一件比较漫长的事情。
小结
北海买房遇到的最大困惑，是规划的不明朗。很多片区需要连猜带蒙。比如说冯家江，下游西岸是彰泰楼盘和皇家海湾公馆，明确了。但东岸呢？东岸的曲湾村、撑排路村、古城岭村，拆迁后是什么项目？不知道。
再如廉州湾。融创海映长滩那片海滩，具体如何规划？
还有冠头岭。冠山海前面签了一个投资88亿元的“新营国际海洋文旅康养项目”，冠山海后面呢？又是怎样的打算？
所以北海买房需要清楚明确自己的购房目的和需求，胆大的可以跟着新区走，求稳的还是成熟片区、明朗地段优先。
