昨日（2月21日），市规划局发布“《北海市银滩中区控规和城市设计》批后公布”，银滩中区规划就此正式出炉。

方案发在它的网站“规划成果”栏目。需要下载请尽快，规划局曾有通知称从3月13日起暂停网站域名，之后启用政府网的二级域名。

规划内容又长又专业，全面阅读理解要一番苦功夫。本文简单化只谈跟楼市相关内容，重点是银滩中区的规划变化以及对楼盘的影响（为看得更清楚，文章采用了大图片，可点击放大）。

1、规划很意外，但可以淡定

新规划有两个意外：

第一是地盘扩大了。一直都以为银滩中区是银滩二号路以南，但新规划将范围扩大到金海岸大道以南。于是，森海豪庭、桐洋国际、逢时黄金海岸、21°公馆、大唐听海等6个楼盘小区就光荣地迈入了银滩中区的阵列。银滩阳光里小区首先光环褪色——它从此不再是银滩中区的唯一楼盘。

第二是未来会有大规模的房地产开发。主要是旅游地产开发，但也包括住宅（生活板块区）。这对于城南楼盘不是一个好消息，尤其是想在城南投资购房做民宿的。

纯黄色的是居住用地，深黄色的是商住混合用地，大红色的是商业用地，海边紫红色地块是旅馆用地。

把商业地块设计成住宅模样，北海有这方面的例子和经验。因此银滩中区未来的房地产开发肯定很热闹。

不过无需躁动。规划是规划，开发是开发。规划要全面落地，远着呢。

广东路西侧的海泰和森海豪庭已经定型，未来那儿几乎没有新的开发空间。除此之外，银滩西区共有4个区域可以大量开发（上图的ABCD4个圈）：

A区目前主要是空地。

C区现在多数是1992年前后拿地的单位疗养区。

D区主要是高星级酒店群，去年已经出让大部分用地。

这3个区域的开发前景比较清晰。

变数最大的是B区。卫星图显示至少有3个很有规模的村庄——当年把白虎头村民搬迁到疍家小镇，故事已经无比的曲折和波折。现在试图拆迁改造这些村子，这个的难度与耐心……所以说，规划是规划，落地是落地。城南的楼市要到中长期才能明显受到银滩中区的开发影响。

2、西片规划简单明了

银滩中区西片（海泰别墅群以西）的规划非常简洁。国际客运港周边环绕了3个项目：旅游服务中心、港湾酒店、港湾明珠旅游文化综合体。此外还有一个“国际滨海公寓”。但各个项目具体情况如何，规划没说。

涠洲岛旅游火爆，国际客运港人气十足，西片前景良好。它基本上不涉及拆迁，开发难度小。成功与快慢，也许更多取决于资金能否到位。

3、中片规划丰富精彩

中片（广东路与上海路）是整个银滩中区规划最精彩的部分。如果简单地说，中片可以分为三个板块：

a. 南边的酒店板块（海边至银滩3号路，主要是一线海景酒店和主题度假酒店）；

b. 中间的旅游板块（银滩3号路和2号路之间，主要是度假社区和商业服务中心）；

c. 北边的居住板块（银滩2号路和金海岸大道之间，都是楼盘住宅）。

客观地说，中片的开发对投资城南楼市开展民宿是有打击的。但这个时间仍然很遥远——拆迁不易。

不过，中间那一大片虾塘地块可能很快就会进入实质开发，而且动静会很大——因为那儿规划了一个“欢乐水岸”都市旅游中心，建筑高度突破了100米。

这个建筑高度规划图让21°公馆和大唐听海非常失意，因为它们大部分房源未来都有可能被遮挡得严严实实。能逃过的只有西南方向，从海泰别墅那一角悄悄看海。

咸田村的拆迁也会因为这个建筑高度规划而増加难度。因为它至少有过半房源看不到海。

相比之下，东边村和西边村未来主要规划为酒店，投资者的实力决定了开发速度。

4、东片明快而有品质

银滩中区的东片（上海路以东），主要是高星级酒店群和嘉年华主题乐园。

由于拆迁工作已经基本完成，酒店群的地块大部分也已经完成了土地出让，这片区域未来开发没多大疑问，就看酒店投资商对北海信心如何。2月18日，华邑酒店及度假村项目率先在规划局网站公示了建筑设计方案。预计2019、2020年，白虎头海滩那一带，座座酒店将拔地而起。

上图左侧的A圈和B圈很有意思。

A圈，表示皇家海湾公馆东面是商业酒店项目。这是正宗的观江赏海视线，这让皇家海湾有点不爽。

B圈含义更深长。

2019年2月21日，市规划局在其官网公示“YE片区YE-07/08/11/12规划管理单元控制性详细规划方案”，就是上图B圈及其周边位置——涉及面积共1200亩，主要是住宅用地和商业用地。

看来，冯家江东岸规划为北海CBD（中央商务区）已经提上了日程。以冯家江大桥为纽带，一端是高星级酒店，一端是高端商务区，又可以有故事可讲了。