2017年是北海楼市的分水岭。在此之前，楼市陷入了漫长的低迷期，以至于2016年北海市出台了购房补贴政策。

2017年因为北方严重的雾霾，大批购房人群涌入北海。2018年因为全国楼市的狂热以及海南的全岛限购，再一次推涨了北海房价。

2017至2018年，北海楼市快速地、明显地完成了一轮房价逆袭。

北海的海景房一向以银滩西区为代表，所以本文就以银滩西区为例。2016和2017年还没上市的楼盘不在此表，壹海江山价格太复杂暂不列入。

毛坯房成了这一轮的大赢家

第九湾是这一轮中最亮眼的楼盘。它从2016年的6000至2019年的9800，涨幅高达63.33%。

这非常意外。

在2017年以前，第九湾备受市场冷遇。因为和其它楼盘相比，第九湾是毛坯交房而且外墙及色彩很土气、看起来档次很低，常被议论为最没豪门风采的银滩西区楼盘。

大都金沙湾，也是毛坯交房，从2016年的6500至如今9000，涨了38.46%。

没列入上表的壹海江山，2016年底毛坯均价5800，目前均价13000但带装修且高赠送面积。如果剔除装修和赠送面积，它的毛坯价格跟第九湾差不多——这一轮涨幅也在60%左右。

越是毛坯房，在这一轮涨价当中涨幅就越狠。

敢大涨装修就能房价飙升

冠山海2016年底均价8500，带1000元/平方的装修。2018年它的装修标准飙到2500元/平方，涨了150%。目前它对装修费用语焉不详，估计应该在2000-2500的幅度。

装修费用大幅上涨的结果，让冠山海的价格在这一轮周期涨幅高达41.18%，成为银滩西区第2个涨得最高的楼盘。

相比之下，恒大在2016年以前的装修标准就是1500元/平方，最后装修标准也就1600-2000之间，结果恒大御景半岛在这一轮涨幅只有28.05%、恒大海上帝景只涨了29.41%。

越是敢提高装修费用，房价涨幅就越大。

并不是理性的涨价

2016年的毛坯房或者低装修的项目，居然成为涨价最快的楼盘，而且涨幅还遥遥领先——这显然不是正常的市场行为，它说明这两年的北海楼市，更多是炒作和追涨。

既然如此，银滩西区的海景房目前缓涨、慢涨也就不意外。或者更准确地说，这是正在回归到市场正常的层面。稍加留意一下就会发现：银滩西区这两年高涨幅的楼盘，现在销售速度明显放慢。

从去年底到现在，银滩西区有3个楼盘价格下滑，但都是正常现象。冠山海保持稳定，大都金沙湾换了新产品。三千海涨幅较明显，因为桃花岛建成了小区品质提高了。

不过，房价涨幅如果跟通货膨胀、跟房贷利率差不多的，不宜视为房价上涨。因为这样的涨幅意味房子不赚钱。不赚钱的涨价，不谈也罢。

对比海南，北海的海景房现在可以用“涨不动”来形容。为什么涨不起来？上述的数据其实很清晰——不是涨价的问题，而是回归市场理性的结果。因为这两年北海的海景房并不是按楼盘价值品质行事，而是一昧的追涨。既然如此，闹闹歇歇也就成为常态。

年底，北方候鸟大量重返北海后，海景房会不会明显上涨？

如果银滩西区的配套不断完善、如果银滩西区的楼盘品质不断提升，会涨。

如果出现了新的突发刺激事件，会涨。北海是一个事件型驱动的楼市，没有新故事就没有新价格。