1月1日，北海名座4期开盘“单日销售破亿”。

1月26日，山湖海.上城“首开两小时，劲销5亿”。

这两个楼盘值得比较。

它俩可以很快地让你知道在北海如何看房选房。

山湖海上城的模样首先就讨喜——它全部都是板楼。这是北海目前的潮流，南北通透很有吸引力，品质因此而彰显。

北海名座几乎都是品字楼。这是北海前几年的流行，用如今的观点似乎有点过时落后了。

但北海有台风。楼栋如果过于单薄，高层听风呼啸可能心颤。品字楼在此方面更稳重。

因此，板楼未必就能胜过品字楼，品字楼未必就该被淘汰。买房看眼缘，顺眼就好。

经济技术指标显示北海名座很密集拥挤：项目用地94亩、容积率5.0、建筑密度27.64%、规划3020户。山湖海上城很清爽很敞亮：项目用地107亩，容积率3.0、建筑密度22%、规划1946户。

但是，北海名座是围合式布局。楼栋中间围合出一个颇具规模的园林空间和社区活动空间。山湖海上城是兵营式的阵列布局，楼栋整整齐齐、小区如花园那般绿意泱然——只是，小区活动点小而分散，住户以后想找地方聊天打屁还真不容易。

这不一定是问题。如果周边能有充足的公共活动空间，一样OK。

北海名座，位于广东路与体育路交汇处，北侧是中山公园，南面不远是长青公园，到北岸海边、到海滨公园都只有900米。显然，这个楼盘不缺小区活动空间，更不缺周边公共活动空间。

山湖海上城，位于北海大道建材市场后面，距大海2600米。

2.6公里的距离，意味没法散步到海边。楼盘四周是建材市场的店铺、小区周边全是密集的居民小区，没有公园也没有公共活动场所。

所以这俩楼盘很有意思：北海名座楼栋密集拥挤，但小区内外都有丰富充足的活动空间，结果让小区缓解了不少局促感。山湖海上城建筑敞亮，但楼盘内部活动空间不是很充足，小区外部活动空间更是严重缺乏。

因此，如果在意社区功能的，北海名座胜出。如果无所谓，看眼缘，顺眼优先。

北海名座不爽的是出入并不方便，因为小区周边车流密集。但山湖海上城周边有着大量的建材店铺，车辆出入同样也频繁。

总体而言，楼盘设计两者各有千秋，居住舒适度山湖海领先，地段环境名座明显突出。

地段潜力也是名座领先。因为山湖海上城周边都是密集的居民小区。它所在的地段，现在已经基本定型，未来不容易出现促使地段价值増长的因素。相比之下，北海名座作为公园楼盘，未来地段价值非常稳定，稳中有升。这就是“地段潜力”，看房时尤其要注意这一点。

问题来了：为什么山湖海开盘能卖出5个亿、名座只是1个亿？

也许有三个原因：

第一是心理因素：北海名座前3期已经交房入住。4期开卖时，前期入住问题与矛盾冲突会被无形放大。而山湖海上城是首次开盘，未曾交过房，效果图会无形放大对小区的憧憬。

第二是销售因素：山湖海从2018年下半年以来就不断吆喝，名座安安静静地守在售楼中心。

第三是价格因素：山湖海上城虽然均价万元左右（带1500元/平方装修），但初期预约均价仅8100左右（同样带1500装修）。开盘当天差不多是85折，相当于实际均价8500带装修。北海名座多少呢？毛坯8400-8800。

更大的问题来了：假如山湖海真的两小时卖出了5个亿，北海绝大部分楼盘策划人员这个春节难熬了——因为山湖海上城是不跟中介渠道合作、不鼓励中介带看的，纯粹就是自产自销。

一个北海大道的二线楼盘、一个不熟悉北海城市并不容易找到的楼盘，就凭自己的努力开盘卖出5个亿，这是奇迹，一个在楼市最火爆的时候也没有楼盘能做到的奇迹、一个好象是创下了北海房地产史上最高开盘销售额的奇迹、一个足以让其它楼盘策划人员赶紧撞墙的奇迹。