北海出让的国有建设用地，去年有6大类：1.城镇住宅用地、2.工业用地、3.科教用地、4.批发零售用地、5.商务金融用地、6.住宿餐饮用地。

第1种简称“住宅用地”，第4、5、6种合称“商业用地”。

以前的楼盘很单纯，住宅用地建住宅、批发零售用地建市场、商务金融用地建写字楼、住宿餐饮用地建酒店。由于楼盘模样很不相同，所以一般都不会买错房子。

现在情况有变化。有些楼盘是商业用地，房子却设计成住宅模样，视觉上带有很大的混淆。

如果已经拿到预售证，按规定必须在售楼中心公示土地证书资料——所以也不会轻易买错。问题是北海如今盛行预约，而且未拿到预售证可以不公示证书资料。由此，不弄清楚房子的用地性质，是有可能想买住宅（住宅用地）结果却买到商业用房（商业用地）。

真遇到了这种情况，后果说不定会非常麻烦。

1、商业用房的生活成本相当高昂

住宅是居民用电、居民用水、可以申请使用管道燃气。商业用房是商业用电、商业用水，一般都没有管道燃气。如果是写字楼类型，有些可能连液化瓶气也不允许使用。

居民的水电气价格是往低里制定的，商业用房则是往高里窜。北海居民用电最低仅0.53元/度，商业用电1元/度起步很正常。水费物业费也类似，商用价格翻番稀松平常。

不要以为候鸟们只有冬天来北海用不了多少电。北海冬天空调取暖、以及回南天抽湿烘干同样也是耗电大户，更不用说日常的物业收费。如果是本地自住长住，懊恼到心疼心颤，不奇怪。

2、商业用地使用期满要交费续期

住宅用地使用期限70年，商业用地使用期限只有40年。

《中华人民共和国物权法》第149条规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

综合目前各方表态，住宅用地使用期满是“免费自动续期”，非住宅用地是“缴费续期”。具体收费现在没有统一标准。不过，冲着“商业用地”这4字，收费是低是高无需多说。

北海有相当多的土地是1994年前后出让的，到今年已经25年左右。如果是那时候出让的商业用地，现在还剩15年左右的使用期限。假如稀里糊涂地买下了这样的房子，没过多久又要准备缴纳土地费用了。

3、商业用地交易税费无法减免

住宅的契税是可以优惠的，现在绝大多数都可以享受1%的税率。但非住宅的契税毫无优惠可言，税率3%。

二手房交易时，住房与非住房的税率差异更加明显。住房的标准税率是6.6%，北海可以享受优惠政策“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税”。

但如果是商铺和其他房产，标准税率是12.65%，而且好象没有税收优惠政策。（注：税率仅供参考，精准数字请咨询税务部门。）

这只是现行税费，未来还有房产税。几乎可以肯定：住宅和非住宅待遇不同。按惯例，住宅是往低里说，非住宅是往高里窜。

当然，商业用房也是有优势的，比如不会被限购，也不会被限售。

4、商业用房跟学区房无缘

在写字楼里面买间房子或者买间商铺，能不能享受学区房待遇？答案应该是否定的。北海近几年的学区招生原则都是“适龄儿童和法定监护人的户籍地址、房屋所有权证地址及实际居住地址一致”。

粗看之下，好象非住宅也在学区招生范围内。因为“房屋所有权证地址”理论上也可以是商铺写字楼地址的，它们也拥有房屋所有权。

但是，购买商铺写字楼能迁入户口吗？商铺写字楼能算“居住地址”吗？很难。

5、商业用房贷款购买有压力

住宅的房贷比较宽松：首付低（首套房可以是20-30%）、期限长（比如可贷30年）。

但商业用房就不同了：高首付（通常是50%），期限短（也许只有十年）。

所以，购房资金如果紧张就不要轻易去碰商业地产。

6、商业用房难以保证清静

商业用房用于经营，天公地道。但住宅不同。

《中华人民共和国物权法》第77条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。

商业用房通常都是人来人往，自然免不了嘈杂。如果求生活清静一点儿，还是敬而远之吧。

提醒：很多人对自己很有信心，觉得分分钟可以分清楚住宅与非住宅。而实际上，北海目前有些项目仅从外观根本分不清是不是住宅，尤其是预约楼盘、设计成公寓和别墅模样的商业地产项目。如果意志不够坚定轻信楼盘，定购非住宅毫不意外。