去年五一，北海楼市是亢奋、极度的亢奋。

当时因为海南全岛限购和国内楼市火爆，大批购房人蜂涌而至北海抢房——真是抢房。有句段子很心酸：“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的请把车挪走”。

今年五一，形势差别很大。

涨价明显、降价更多

北海楼盘最近涨价的不少：

1.大都锦城（银滩大道），去年9月开盘毛坯均价8000，现在很多房源开价9000上下。

2.天赐锦园（浙江路），去年12月毛坯8500左右，如今很多房源轻松过9000。

3.海上邱园（银滩西区），去年底2#楼预约毛坯8500，目前预约的3#楼涨至9300。

4.碧桂园北海阳光（城东），第一批预约低至6字头带装修，现在涨到8800左右。

5.万泉城去年毛坯7500左右，如今2区预约价格已是8字头。

6.中港城（重庆路）去年一期毛坯5字头，今年二期预计7300-7500。虽然预约有打折，但仍然接近7字头。

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不过，更多的楼盘却是不停的打折和特价，房价下滑趋势更明显：

1、北海的一线海景房，开价超过12000（带装修）的寥寥无几。恒大半岛、恒大帝景、冠山海，都有相当数量的房源跌回9字头。第九湾的毛坯均价始终没有过万。

2、非海景房的高端楼盘，近期开价都是往后收敛。彰泰楼盘近期实际报价略有上涨但仍然低于去年。那些去年开价近万的楼盘，例如紫薇英伦小镇、锦江白鹭郡，价格只有退缩的动作，至今为止再无寸进。山湖海上城开盘后报价一度冲上10300（带装修），如今又回落到了9200。

3、非海景房的中低端楼盘，现在正在打折和特价大奖赛。毛坯7000-8000区间是主流报价。如果加上打折促销，6字头的开价很常见，5字头也不稀罕（比如桐洋系的个别房源）。

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价格博弈、低价楼盘的寻找

大体上说：海景房带装修12000元/平方、非海景房毛坯9000元/平方，是北海目前的价格谨慎黄线。超过了不是不能买，而是它的升值潜力可能提前消耗了不少。

本地刚需购房，毛坯7500-8500是目前较合适的价格区间。超过8500，有点肉痛；低于7500，一分钱一分货。若仍想找更便宜的，或二手房、或工业园区。那边毛坯目前5500-6500之间。

如果真想找低价房子，还有一个办法：盯着预约楼盘。

北海提前预约的楼盘越来越多，预约价格也越来越诱人。比如，碧桂园北海阳光第一批预约价格低至6800带装修、海上邱园第一栋楼毛坯预约8500、中港城二期现在预约6字头。

不过，提前预约是“还没拿到预售证的认购”，理论上是有风险的。它实际上是低价拿房的博弈。

扎堆的开盘，只为外地客户

今年五一，外地赴北海购房的人群没有明显减少。但中介们试图想接到更多的看房人，这个愿望可能要落空。

原因是今年五一来北海的置业人群，大多数都已经提前物色或提前预定了楼盘。有备而来、目标明确。

因为北海楼盘今年特别流行提前预约——很多楼盘刚开始挖坑就着手安排预约。另外，今年中介特别喜欢拓展人在外省的用户群——很多客户连北海都未曾来过就动心了。

这就出现了一个特别情形：过于提前预约反而让客户有了更多的时间来了解楼盘，不感兴趣的自然懒得过来。同意预约的因为人在外省平日周末过不来。于是今年五一北海开发商是扎推开盘。

毫无疑问，今年五一北海楼市会很热闹。但因为有相当的比例来自于前期预约客户，楼市热度宜理性对待。

两条消息，真假折腾

北海楼市最近有两则消息：一是” 最新！央媒正式点名，北海房价过热”，二是北海出现了第3个破产的开发商。

第一个消息不完整。经济参考报4月26日发文《“房住不炒” 审慎房地产金融基调不变》，文章引用了一份民间机构数据说有23个城市房价过热，但全文根本没有出现“北海”字形。人民网和新华网只是文章转载而已。转载怎么可能是点名？央媒怎么可能轻易确认民间机构数据？

但这条消息可能吓住了不少看房人。因为政治局会议4月19日又提“房住不炒”，如果北海被上榜，购房投资风险岂不大増？

第二个消息很确切，是长青路领秀一方的开发商。这令许多人很意外。因为这个楼盘位于北部湾广场商圈的黄金位置，又有公园概念学区概念，能找到的卖点炒点一大堆，按理说不应该有扑街的结局。

其实这有主观的客观的原因。主观的，是那个楼盘设计太奇葩，跟北海的气候特点反着来。客观的，是开发商太倒霉：楼盘开卖的时候，长青路是夜市一条街，每晚喧闹不停。居住不宜、办公不成。后来夜市被取缔了只是黄金时间也过去了。

购房肯定是有风险的，无非货不对版、交不了房子和办不了产权证，全国都一样。购房时多留几个心眼就行。其实也就一个关键点：如果真是大便宜，会轮到我来占吗？