2010年以来，北海新建楼盘的容积率大多数是3.5。2017年以来，北海出让的住宅用地，容积率多数是2.0或2.5。

容积率是房地产开发的关键因素之一。1万平方米的住宅土地，如果容积率是2.0，开发商最多只能建2万平方米的房子。但如果容积率提到5.0，开发商就可以建5万平方米的房子。

商品房最大可建面积 = 用地面积 × 容积率

1

容积率，对房价的弹性非常敏感。

工业园区有个楼盘叫海怡东方，容积率3.14，一期毛坯均价5500元/平方。距它不远处有个在建楼盘叫山湖海悦府，容积率2.0，2018年3月拿地价格是372万元/亩，折合楼面地价（每平方米房子的土地成本）2789元/平方米。

归纳起来一句话：如果山湖海悦府也开价5500元/平方，它必赔无疑。

但假如它的容积率由2.0变为3.14，楼面地价就会由2789元/平方降到1777元/平方。如果继续以5500元/平方的价格卖房，利润将变得相当可观。

这就是容积率的凶猛之处。

2

理论上说，容积率2.0的小区和容积率3.5的楼盘，应该不是同一个档次。容积率越低，楼盘品质相对更高。

不过，北海可能例外。

嘉盛名都（新世纪大道交广东路）的容积率是4.8、天赐良园（万达广场对面）的容积率是4.32、融创北海中心的容积率是9.69……但看房人没几个留意到这些楼盘的容积率。

容积率在北海楼市，是一个很容易被忽视的因素。又或者说，容积率2.5的楼盘和容积率3.5的楼盘，外观并无甚差别。彰泰观江海的容积率是2.0，皇家海湾公馆的容积率是3.0，两者差别很明显么？

1. 广东路重庆路交汇处有一幅15亩住宅用地，容积率6.0；

2. 西南大道桐洋新城西侧的那个在建项目，容积率4.5；

3. 银滩一号北面有两个在建楼盘，容积率分别是4.82和5.25；

4. 城东（南珠大道东面）的一个新建楼盘，容积率5.0；

5. 北部湾东路车管所后面一个新报建项目，容积率4.5；

6. 茶亭路一个在建楼盘，容积率5.8；

……

2019年的北海在售楼盘，容积率3.5及以上的，有可能是多数。

3

高容积率楼盘卷土重来，北海楼市喜忧交加。

通常，高容积率楼盘很难成为高品质小区。因为容积率越高，小区楼栋的压抑感受就越强烈。直白地说，高容积率之下的楼市，品质档次只能是渐渐沦落下滑。

但高容积率的楼盘，意味它的开发成本会明显走低，意味楼盘可以轻松承受低价、承受降价。

从这个角度，高容积率楼盘的大量出现反而增加了北海楼市的抗风险能力，它不会让楼市崩盘。只不过，长远而言北海高容积率楼盘越多，城市的品味就越差，超冬避霾的吸引力会逐渐降低。

由此可以大致推断北海楼市的下一步走势：报价稳定、打折促销频频。但如果楼市进一步疲软，在高容积率楼盘的带动下，房价直接下跌也不意外。不过不要指望跌回到2016年，因为近年来建材成本、人力成本都在明显上涨。

反过来，今冬北海看房时要看重容积率。新盘时容积率不管高低都可以漂亮，但二手房的时候，低容积率小区的优势（管理好、小区靓）就非常明显了。同样的地段位置，容积率越低，保值升值能力越强。地段和价格差不多的情况下，低容积率的楼盘应该优先考虑。