如果有人拿出《北海市城市总体规划（2008-2025年）》，声称楼盘周边地段未来会如何如何的美好——你信不？

如果对北海很不熟悉，十有八九会信以为真。

但很不幸，上当了。

因为《北海市城市总体规划（2008-2025年）》已经失效。目前生效的是《北海市城市总体规划（2013-2030 年）》。

新规划（2013-2030年版）和旧规划（2008-2025年版）有一个非常明显的差异：

a.新规划分为七个片区：铁路北片区、铁路南片区、高德片区、城北片区、银滩东片区、平阳片区和竹林片区。

b.旧规划有5个组团：老城区组团、铁路南组图、高德组团、海湾新城组团、大冠沙新区组团、竹林组团。

可以大体上这么理解：新规划是把“海湾新城组团”换成了城北片区，把“大冠沙新区组团”换成了“银滩东片区”。购房者需要警惕的就是这两个变动。这俩变动对于楼市地段价值变化影响非常大。

海湾新城与工业园区

旧规划对于“海湾新城组团”的定义是：依托廉州湾发展，重点布置旅游服务设施用地、商贸、居住、高新技术产业和物流园区用地。

新规划对于“城北片区”的定义是：结合工业园区发展，引导廉州湾东岸滨海地区用地置换，优化滨海交通组织，形成以居住、高新产业、科技研发及商业商务、娱乐康体等生产性服务业为主的生活—产业综合片区。

旧规划把廉州湾的旅游与居住并列，所以当时开发商非常开心地表示要在廉州湾构建一个全新的度假养生都市：海城新城。

新规划突出工业园区的发展，把居住定性为产业发展的配套。结果这儿的楼盘，无法脱离园区的厂房独立形成都市。

冯家江与市府搬迁

旧规划有一段非常激动人心的描绘：“大冠沙新区组团：以行政中心建设为先导，是集行政、文化、教育、旅游、商贸、居住为一体的综合新区，也是城市未来的发展重点。规划组团25万人”。

大冠沙新区组团，位于冯家江以东一直到中信国安北海第一城所在的大冠沙。也就是新规划的“银滩东片区”范围。

新规划对“银滩东片区”怎么定义？

“银滩东片区应积极促进市级及区域性的教育、体育、文化娱乐、商务旅游、居住等功能优先发展，与鲤鱼地生态绿地共同打造为面向区域的滨海休闲文化门户地区”。

——最有诱惑力的“行政”两字没了。

所以，如果有人声称冯家江未来会变成行政中心、市府未来会搬迁到冯家江……等等，目前纯属猜测。

方案公示与批后公告

北海市规划局经常公示规划方案。下面这幅图经常被拿来炒作：

这张图，出自于北海市规划局《关于SH、YE片区控规和城市设计规划方案公示》。规划局2016年5月10日在其官网发布时特意指出：这是“公示方案，欢迎社会各界通过书面形式提出意见，以便进一步修改完善”。

通常，规划方案公示期结束后如果无异议就会提交审批。审批通过后，规划局会在其官网公布审批后的方案，但这次不叫“方案公示”，叫“批复”或“批后公告”。例如：2016年4月1日，规划局在其官网正式发出《北海市城市总体规划（2013－2030 年）批后公告》，宣布规划方案正式生效。

截止本文发稿时，涉及冯家江规划的“SH、YE片区控规和城市设计规划方案”仍然没见到规划局的批后公告。继续拿这张图来当成冯家江规划方案，未来带有很大的不确定性。

类似的还有银滩中区规划，也是规划局只有方案公示但一直没见批后公告。

银滩西区的土地盘整规划就有始有终：2014年8月8日，市规划局发布《银滩西区土地盘整区域控制性详细规划公告》。2015年8月7日，市规划局公布“北海市人民政府关于同意银滩西区土地盘整区域控制性详细规划的批复”。

确认出处 事后详查

已经失效的规划没有意义，还没批复的规划带有强烈的不确定性。如何防止上当？

办法不复杂：请对方明确告知内容出处，网上搜索核对。

如果仍有疑问，可加冰戈个人微信（bg341800）询问。或者，到北海政府网（www.beihai.gov.cn）首页的“互动交流”栏目提交咨询（但需要一定的回复时间）。