来自交易中心的消息：2017年11月，北海新建商品房网签2360宗19.26万平方米（其中新建商品住房交易2218宗18.87万平方米）；二手房交易1119宗11.38万平方米（其中二手住房交易1073宗11.07万平方米）；办理房地产抵押登记3090宗39.21万平方米。

11月份，新建商品住房环比和同比都双双下跌。网签数量环比下滑13.2%，同比下降14.7%，降幅有点明显。

有人据此而哀叹北海楼市旺季不再。但有两组数据估计没细看：

（1）11月份二手房交易1073件，比10月份601件大増78.5%，比去年11月690件劲升55.5%。

（2）11月商品房抵押贷款共3090件39.21万平方米，10月份是1838 件21.94万平方米，去年11月是1630件17.27万平方米。

虽然一手房成交下滑，但二手房和商品房抵押贷款却强劲反弹。

二手房成交大涨是有迹可寻的。一是11月上班天数多（10月节假日多，二手房需要到交易中心现场网签）。二是越来越多的购房人盯上了二手房，因为不用等交房且所见即所得。这是楼市持续向上的重要迹象。

商品房抵押贷款大増也可以理解。因为2017年的房贷如果大量延至2018年才放款，数字总有点不大好看，而且年关即至怎么着也应该拉开发商一把吧。

现在的问题是：为什么11月份一手房网签会下滑？

三大原因：

第一是现在网签等待时间越来越长。以前交了首期款就可以网签，网签之后再去问银行能不能房贷。现在越来越不同了：很多楼盘在首期款之后就去银行问能不能房贷，肯定答复之后才网签备案。

第二是官方加强了商品房销售价格备案管理，部分楼盘房价需要重新筛理；广西物价局和住建厅联合督查全区商品房销售价格行为，北海是重点城市；又据说装修价格和房子价格需要清晰分开计算。如此林林总总堆在一起，有些网签就被迫暂停。

第三是北方避霾人群在观望。今年冬天北方煤改气供暖，空气环境明显好转，缺乏雾霾刺激南下人群减少（环保部特急通知允许煤改气（电）未完工的继续沿用燃煤取暖，但它是12月4日发的文）。

至于调控效应，例如9月30日起非北海户籍的居民只允许购房一套，目前看来影响并不很大。二套房证满2年、三套房证满5年才能转让，这影响更微。

11月份北海楼市总体上仍然继续向好。12月份楼市如何，取决于三个因素：一是银行是否继续大力支持；二是北方避霾人群会否大量出现；三是特价房能否刺激购买。

第二个因素最关键。不要指望越冬“候鸟“能出现大量的购房，因为前几年那么低的房价都吸引不了。避霾才是今冬楼市的最强烈刺激力量，没它一切都不好说。明年春节前北海楼市能否重现火爆，还得看这股力量。

第三个因素更敏感。北海楼市已经重现4字头房价，就在西南大道；银滩西区有楼盘一口气推出了30套特价房，平均优惠700-800元/平方；还有大牌楼盘正在大规模年底促销：8字头带装修、首付1成拎包入住……这些火辣辣的吆喝动作，已经好长时间没见到了。

不过，楼盘报价下跌未必意味总房款减少，因为北海楼市价外收费乱象渐多。这是一个相当不安的信号。