下面是北海某个在售楼盘的户型图：

问：这是住宅，还是写字楼？

答案是写字楼。截止本文发稿时，交易中心网站的楼盘表仍然显示“房屋用途：办公”。

如果没细心留意就糊里糊涂把它买下来自住长住，那居住成本和居住环境估计会牙疼。作为2010年开工的商业地产项目，如果现在贷款购买，还贷期间真有可能需要缴交土地续期费用。

郑重提醒：北海购房，无论是一手房还是二手房，无论是住宅还是商业地产，都需要彻底弄清楚土地用途和土地使用期限。

原因得从1992年说起。

92故事

1992年，时名“疏港大道”的西南大道开工建设。这条道路由湖南国信出资承建，北海出让2000亩土地作为补偿。

通过这样的办法北海聚集了大批投资者，也大量出让了土地。1992、1993年，北海规划开发的土地面积高达60多平方公里，几乎是目前城区面积的一半。

但很不幸，1994年的国家宏观调控让这一切都戛然而止。除了留下大量的烂尾工程之外，还因为无力支付而带来了大量的官司。最后，原先整片出让的土地被片片切割以清偿债务。

更麻烦的是：因为是仓促出让，土地性质并不十分清晰。很多地块只是笼统的“综合用地”或者“商住用地”，使用期限只有50年。由于骤然间遇到调控，有些用地转让手续还没彻底办完，用地性质仍然停留在原先的厂房用地、工业用地。

因此，北海的房地产开发用地有着相当复杂的历史因素。住宅楼下面的建设用地，除了住宅用地之外，也有可能是商业用地、工业用地、综合用地……等等。

土地期限

2003年，中央专门出台了处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策，北海开始烂尾楼消灭行动。三年后，烂尾楼基本消失，楼盘用地也基本上被调整为住宅用地。但是，大多数的开发商并没有特意补充缴纳费用以延长土地使用期限。

结果，北海有相当比例的住宅只有50年的使用期。如果现在打算在北海购买二手房，就会发觉大量的房源都是2042-2048年土地使用期满。因为1992年+50年=2042年。

幸运的是，2016年12月24日国土部出台了过渡性办法：住宅用地不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理房地产交易和不动产登记手续。

所以，只要房屋用途是“住宅”，就不用担心土地使用期满问题。因为凡是住宅用地，都可以“自动免费续期”。

上图是山海居小区的土地证。土地用途是“批发零售、城镇住宅用地”，其中“批发零售用地使用年限为40年、城镇住宅用地使用年限为70年，从1993年9月10日起算”。于是，它的住宅是2063年期满、商铺2033年就需要交费续期。

土地位置

买房要看土地证，很多人都能够牢牢记住这一点。但很多人并没有留意土地证上所载明的土地位置——北海有些楼盘土地证不止一张，而且不一定每一张都是住宅用地。

最典型的例子，是北海大道西段的一个楼盘：它部分是住宅用地、部分却是工业用地。有些购房用户并没有细看，结果稀里糊涂地买了建在工业用地的房子，结果自然是无比的悲催：签不了合同、交不了房，更办不了产权证。

北海购买一手房要特别留意这一点，一定要弄清楚：你看中的房子，所在的位置是什么性质的土地：住宅用地、商业用地，还是综合用地？

不关注这个问题，后果有时候是异常麻烦的。