“中信国安北海第一城”并不是楼盘。开发商称它是一个“海洋CUD 未来生态城”：

《北海市人民政府关于同意中信国安.北海第一城控制性详细规划的批复》说它是一个综合生态景区，是“以海上丝绸之路为历史文脉及契机把生态旅游区打造成集主题玩乐、文化旅游、金融商务、休闲度假为一体的综合生态景区”。

总体规划

中信国安北海第一城是一个庞然大物。它规划总用地444.39公顷（6665.85亩）。其中住宅用地150.4公顷（2256亩）、商业用地68.72公顷（1030.8亩）。

项目中间规划了一条人工运河（上图蓝色虚线）形成“运河休闲商业文化带”，然后和海边的“滨海生态旅游带”相呼应将项目分成五大区域：海景住宅区、生态居住区、金融商务区、主题公园区、运动度假区。

整个项目概算投资300亿元，开发商打算分三期用10年的时间进行建设。当前正在开建或即将开建的项目有：首开区一期二期住宅（291亩）、希尔顿逸林酒店（280个房间）、水乐园（262亩）、YG-08-03地块（住宅、约76.5亩）。

首开区

首开区是中信国安北海第一城住宅开发区域。项目用地共291.22亩，规划总户数3170户，容积率仅1.5，分两期开发：一期（也叫“一号地”）约136.13亩，建有6栋高住宅楼和26栋2层的双拼小别墅。二期（也叫“二号地”）约155.09亩，规划建设9栋高层住宅楼和32栋2层的双拼小别墅。

一期已经售罄且已陆续交房，二期在建在售中。这两期用地的后面是YG-08-03地块，按序号计算应该是第三期住宅项目。

首开区的房子属于一线海景房，原来的规划是一期二期左右对称、张开双臂拥抱大海。但二期开建后却多出了3栋楼。这让失望者颇有微词。在他们看来，这个改动不但破坏了平衡感，而且导致高层住宅户户无遮拦的瞰海成了泡影。

首开区的房子有三个异常鲜明的特点：第一是很土豪，容积率仅1.5；第二是大胆采用高层板楼设计，户户皆直面大海；第三是车位偏少，一二期共3170户但仅1817个车位。

可能要强调的是：中信国安北海第一城是一个旅游综合体，其开发本质是“旅游地产”——这一点非常重要，站准角度才能准确把握此项目的优劣。

低容积率是旅游地产的标配。车位偏少也许是开发商觉得自驾游并不普遍，或者又可能认为“候鸟”度假占据主力。

中信国安北海第一城首开区采用秀气型的“长走廊式”板楼方案。户户都是真正的直面大海，瞰海品海听海极是过瘾。尤其是晨昏之时，阳台躺椅翘着、红树林闻着、清新海风嗅着，再看着乡民赶海出入，爽。

不过有得必然有失。过于突出了阳台观海的舒爽度，户型其它位置（次卧、卫生间、厨房）难免有点束手缚脚：

但这是围绕旅游地产而设计的户型，更侧重度假短住而不是居家长住。次卧视野很局促，可以接受；厨房卫生间透气有点尴尬，可以忍受。

只是板楼终究有点单薄，海边更容易招风。虽然开发商大量采用了现场浇注的剪力墙来増加楼栋的稳固，但如果阳台门窗的质量一般，大风刮过来的呜咽风声就会叫人心跳。购买首开区的房子之前，或需要深入了解一番高层板楼的知识。

大冠沙

中信国安北海第一城位于银滩东区的大冠沙。北海银滩东起大冠沙，西至冠头岭。绵延24公里，滩长平、沙细白、水温净、浪柔软。

大冠沙有五绝：海堤、海滩、日出、赶海、红树林。

站在大冠沙的海堤看大海，首先是嫩绿一片的红树林，然后是一抹雪白的海滩，跟着是星星点点的赶海人群。如果位置合适且能适时早起，海上日出的霞光照射之下，更添几分的诗情画意。

可以这么说，除了不宜下海游泳之外，大冠沙比北海其它海滩都更加丰富、更加精彩、更加生动、更加神奇、更加风情。而且它的海滩有相当大的范围到目前为止仍保持着相当的原生态，仍然是周边村民赖以生活的重要海滩。

不过，大冠沙的大部分海滩现在都被纳入“金海湾红树林生态旅游区”的范围，而且这是一个收费景区。但站在旅游地产的角度，既然住户多是度假旅游短住，景区收费可以不是问题。

大冠沙直到如今仍然是远离都市。银滩距市区中心8公里左右，而大冠沙超过15公里。历史上市区到银滩有公交车沿着白虎头公路（如今的湘潭路）直达，但到大冠沙却有相当一段路程无路可走。上世纪90年代之前北海是自行车年代，大冠沙是一个可望不可及的遥远符号。90年代之后，北海进入摩托车王朝，但大冠沙的道路仍然是想而生畏。也正因如此，大冠沙幸运地大量保留了原生态的味道——北海银滩1986年就开始崭露头角，而金海湾红树林生态旅游区2008年才正式亮相。

北海海洋产业科技园区

大冠沙的东面是竹林盐场，曾经是广西最大海晶盐生产基地。不过从2013年起，竹林已经逐渐变为北海海洋产业科技园区（又名“海洋新城”）。

这个园区意义重大，它肩负着北海市走向海洋经济的发展重任。2017年1月，国家正式批复同意设立国家海洋局第四海洋研究所（前三所分别在青岛、杭州和厦门），基地选址就在北海海洋产业科技园区，这儿也随之成为北海市重点打造的新城区。

中信国安北海第一城和北海海洋产业科技园区之间只需要一座跨海大桥就可以无缝连接。局限在大冠沙，北海第一城只是一个旅游综合体。放眼于海洋产业园区，北海第一城就真正成为一座新城。

从北海的城市发展趋势来看，沿着银滩一路向东已基本定局。中信国安北海第一城在其中的桥梁与纽带地位无可置疑。

有趣的是：在北海海洋产业科技园区官网里面，中信国安北海第一城的项目效果图被列为“海洋科普观光园”的配图。介绍文字是“依托滨海丰富的红树林与生态资源，将海洋产业科技展示、海洋农业体验与红树林科学研究相结合建成集滨海观光、海洋科技展览、商务会议、渔事体验于一体的海洋科普观光园”。

购房的纠结

有三个因素会成为中信国安北海第一城升值的强力支撑：一是大冠沙的原生态海景，二是自身宏大的规划；三是对面海洋科技园区的关联影响。简单地说：只要中信国安能如期进行开发，这个项目就会不断的増值。

只是这个増值的时间不好判断。

首先，现阶段生活极不方便，很难成为“候鸟”越冬的首选地 。因为到最近的商场（万达广场）有10公里，到最近的菜市场（白虎头回建区明基市场）有8公里。到火车站约13公里、到人民医院约15公里。沿着海景大道进城，有6-8公里的路段无人居住。

其次，今后一长段时间里这儿将是一个大工地。目前开建中的首开区住宅（291亩）、希尔顿逸林酒店（280间客房）、水乐园（262亩）累计用地只有600多亩，只是整个项目用地的十分之一。

第三，愿意留宿的游客数量不好估算。金海湾红树林旅游区是个收费风景区，游客受限。按计划将于2018年10月试营业的水乐园，开发商声称项目整体建成后年游客量只有100万人次。因而今后五年内首开区的房子可能闲置居多。指望房子直接产生居住效益，有压力。

但如果中信国安能够如期投入300亿，那就非同小可：按规划这个项目会建设1所九年制学校（30个班）、1年小学（36个班），还有1所综合医院。届时这儿就会成为北海越冬避霾、度假旅游的主要之地。如果它和北海海洋产业科技园区之间建起了一座跨海大桥，那这儿前途无量。

还有一种可能：如果确信北海楼市继续火热，那尽管放心下单。仅仅是一个原生态的大冠沙、一个海洋产业园区的邻居，就足以让这儿的楼盘保值。

于是得出的结论就是：如果相信中信国安、如果看好北海楼市前景，那就值得入手。

补充：

（1）2018年1月10日，北海市长李延强在《政府工作报告》指出，2018年将开建西村港跨海大桥。这座大桥就是连接中信国安北海第一城和海洋新城的桥梁。

（2）2018年1月25日，北京国安养老产业投资管理有限公司旗下的“世纪爱晚国安养老北海银华旅居公寓”在中信国安北海第一城揭牌，设有112个房间，位于首开区一期6#楼内。

（3）2018年4月4日，北海市政府印发2018年重点工作和为民办实事“四定”任务安排表，西村港大桥2018年2-11月加快推进项目前期工作，12月开工建设。

注：从本期开始将陆续分篇详细点评北海的热门楼盘。这类文章很耗时间请勿催稿，因为《北海买房那些事》从不发布软文，下笔分寸需要反复斟酌，数据与来源更要清晰明确。