北海的住宅大体上分为三类：一是私人住宅，二是单位宿舍，三是商品房小区。
北海的单位宿舍多数都有20年以上的历史，很多已成为老旧小区的代名词。北海的商品房小区主要有别墅和住宅两种，其中以住宅为绝对主力，也是现在北海房地产市场的主力品种。
1、北海私人住宅高度通常只是三层半
私人住宅在北海，有两个鲜明特点：第一，带地皮见天见地。第二，只有三层半。前一个容易理解，不带地皮哪好意思说是私人住宅？后一个却是很古怪。
私人住宅建造前必须报批。在北海如果私宅设计超过三层半好象都被规划局否决。街上那些建了五六层的私人住房，如果不是特别又特别的原因，十有八九是不报而建的违章建筑。
为什么北海的私人住宅只有三层半？缘由纷纷。但客观地说采光、消防有很大的关系。因为北海的私人住宅几乎都处于街巷。道路窄，楼间距更窄，搭根竹竿说不定都可以爬到对面。大家都建六七层，在北海湿润的海滨气候下夸张一点的说，估计三天里面有两天可能是回南天了。
2、北海私人住宅宽度多是4米或8米
北海私人住宅的地块主要有4种尺寸（宽×高）：4米×13米、8米×8米、8米×9米、8米×10米。其中4米宽的叫“一房地”，8米宽的是“两房地”。也有三房地以上的，但除了村子里面的住房之外已经是别墅格局了。
上世纪90年代初，北海曾掀起一股集资买地建房热潮。为了满足强烈的住房需求，地块多数被分割成4×13以挤出更多的住房单元。
但这种尺寸的房子很难设计，设计结果总是很别扭（不信的话自己拿张纸比比划划看看）。很快地，这类房子就不再新出现。
北海的私人住宅以两房地（8米宽）为多数。通常，一楼是客厅餐厅厨房卫生间和一间住房（老人房或佣人房）。二楼和三楼多是2房1厅1卫1阳台，四楼一半是天台一半是房子——所以合起来就是“三层半”。
这样的结构其实有点心酸：看起来好象很大，如果家中有两个儿子很快就拥挤和不便。以前是一胎时代，这个不成问题。但步入二胎时代如果仍不允许四层半，问题恐怕会越来越突出。这也告诉我们：要建私人住宅，地基至少要预留五层的。
3、谨防私人住宅手续不全
北海的私人住宅主要分布在三类区域：
一是传统的老街区，比如在高德街、地角镇、中山路、解放路等等。这种地方的私人住宅，土地和房产手续基本上齐全的。
二是农村里面或村子外侧，属于经典的农村住房。法律不允许农村住房自由买卖，这个道理应该都懂。
最容易含混也最复杂的是第3种：征地拆迁补偿回建房，包括农村征地回建房和城镇居民拆迁回建房。
不要以为回建房就可以手续齐全。北海很多回建房办不下房产证。原因是没有严格按照规划进行建房：比如只允许三层半结果建了四五层，比如不允许飘出却自作主张，比如擅自改变了外墙的颜色。
某些农村的回建房可能是农村宅基地：土地仍然是农村集体所有，房子是个人所有。如果是这样，房子是不允许自由买卖的。
征地拆迁回建房现在在北海大量存在，而且目前还大量在建或待建：新世纪大道北海职高的东面、广东南路便民市场后面、上海南路银滩镇政府对面、重庆路（广东路以东大浪头村）、重庆路（河南路以西小小岭村）。
4、私人住宅其实并不十分适宜北海度假越冬
不少外地人来北海购房很是热衷于购买私人住宅。如果是长住，没问题。如果是短线投资，也没问题。但如果是打算买来度假越冬避霾，那么就没必要专盯着私人住宅了。
第一个原因是北海的私人住宅很怕没人气。住半年空半年，对于三层半很是不利，房子很容易折旧。
第二个原因是空置的私人住宅并不安全。商品房小区毕竟有物业在管理着，而私人住宅是居委会或社区捎带管理。传统的私人住宅很有街坊味道，但作为外来人而且还是住半年走半年的外来人，要融入街坊并不是件简单的事情。
不过，私人住宅有一个最出色的优势就是容易升值而且更容易转手。这对于外地人来北海度假越冬更是一种安全又快捷的退出机制。也正因为如此，现在私人住宅在北海是一房难求。这东东，真讲究运气。
5、私人住宅购买需要多少钱
在北海购买私人住宅要花多少钱？
三种费用：地皮费用、土建费用、装修费用。两房地（8×10）的地皮报价，目前应该是70-100万元甚至更高。一是地段差异，二是没有标准，三是漫天要价。
私人住宅的报价是没个准的，但还是可以大致估量地皮价格。比如8×10三层半大约可建300平方米（二楼三楼前后墙面或可以飘出1米左右）。假设地皮费用是60万元，那就表示每平方米建筑面积的土地费用是2000元，这个费用类似于商品房住宅的楼面地价。考虑到见天见地的因素，如果60万元真能买下手续齐全的两房地，那真是好运气。
土建费用，涉及到打地基的深度还有当时的钢筋水泥砖块以及人工费用，可变因素很多。而装修费用更加是高高低低没个谱。如果是购买可直接入住的三层半，那就是房屋的折旧问题。如果买的是旧房中的旧房，还要加上拆屋费用。
于是简单归纳：在北海如果要购买手续齐全的干净私人住宅，按两房地计算没有100万现金还是慎打这个主意吧。即使手中捏着150万现金，买地土建再加上装修，仍然相当的吃力。当然，一房地（4×13）按比例折算。
如果位置很偏僻或者撞上急欲甩房的，那是运气，另说。如果能够找到一家有实力、够本事的中介能够快速办下贷款，也是运气。如果丝毫不在意产权也无所谓风险，那当没说。
