北海有个楼盘，户型很精巧比如下面这个：

这个户型，2房2厅1卫2阳台，建筑面积80.72平方米。注意：这个建筑面积是不包括露台和飘窗面积的。因为按照我国的有关规定：露台是不计入建筑面积的、飘窗如果不是落地的也不计入建筑面积。而阳台，只按一半面积计算。

但中国几乎所有的开发商都不会告诉用户露台和飘窗是不计入建筑面积的。他们肯定会这么说：这套房子，我们会赠送100%的露台面积和飘窗面积，以及赠送50%的阳台面积。

于是计算起来：这个户型的建筑面积80.72平方米，赠送面积高达15.5平方米。开发商一副很开心的模样：我们多送了一间大卧室给你喔，你已经占了大便宜喔。

如果故事发展到这就结束，那就没了后来的烦心事了。

这个开发商服务态度忒好，非常好心地把露台封闭了起来形成了一个完整的房间。但竣工验收的时候，政府规划部门一瞅：哟，露台呢？这是2居室房子怎么变成3居室了？于是悲催结果出现了——验收不合格。

后来发生了什么故事？这个楼盘交房数年了，产权证一直没办下来。

我们在看房过程中，经常会见到开发商赠送面积的例子。一般来说，开发商赠送的面积当中：如果声称是100%赠送的，那么不是飘窗、露台就是结构拉板。如果是50%赠送的面积，基本上都是阳台。这些赠送的面积，按国家规定本来就是不计入建筑面积里面的。开发商所谓的“赠送”，其实只是宣传炒作的一个手段而已。

下面这个户型，左边是户型原始图，右边是装修效果图——这是典型的高赠送面积，但你收房后显然需要大动干戈。比如客厅和阳台那一块。户型原本上空（也就是露台），要变成客厅阳台，工程量会有多大？

值得注意的是：这些赠送的部件，从法律的角度来说是不能擅自改动的。比如你将露台改成了书房，那是属于私自改变建筑的行为，也就是所谓的“违章建筑”或者“违法建筑”。轻则开发商不会进行保修，重则会被投诉甚至被告上法院。比如结构拉板，大部分都是不封闭的一块钢筋水泥板，你把它用砖头水泥封闭起来，自然也就増加了承重。那会不会超出设计值呢？会不会影响到楼下呢？

对那些赠送面积的部件，如果是在交房前进行改动的，结果很有可能导致验收不合格办不下产权证。如果是交房后进行改动的，那就是业主个体擅自进行建筑变更，一不小心就会撞上违章违规。

看中的户型有大量的赠送面积，这到底好不好？你得考虑两个方面：第一、会不会影响到产权证的办理？第二、交房后到底能不能改造？或者改造的风险能不能承受？

通常，如果是毛坯交房的，赠送面积是多是少都不会影响到产权证的办理。因为毛坯房验收时露台就是露台，开发商不会那么卖力主动多干活。上面所说的那个例子之所以悲催，是因为它是精装修交房，露台按约定封闭成了房间。

赠送面积出现风险的基本上都在交房后。如果大家收房后都噼噼啪啪同样改造也许众怒难犯。但如果撞上那种奇偶层数设计不同样的户型，例如楼下有露台楼上却没有，当你动工的时候如果楼上楼下一较真，你真没地方说理去。露台就是露台，结构拉板就是结构拉板，从法律的角度你确实是不能擅自将它们改建成房间的。