这个案例，发生在北海。

2013年7月24日张女士购买了市区中心的一套房子，合同约定：2013年8月30日前交房。逾期交房超过180日后，购买人有权解除合同。如果要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日支付已交付房价款万分之五的违约金。

签了合同后，张女士一次性向开发商支付了全部购房款45万元。

2013年7月签订购房合同，约定当年8月份交房。显然，购房人肯定会认为按时交房应该没问题。但事情偏偏就这么奇怪：一直拖到2014年5月20日开发商才交房。这时距合同约定交房时间已经过了262天，这难免让购房人气愤难平。

张女士于是将开发商告上法庭，要求开发商按合同约定支付违约金近6万元。法院一审接受张女士的主张，判决开发商按逾期交房262天支付违约金。

开发商当然不服，上诉。并且提出：开发商、小区物业、张女士三方已经达成口头协议，免收了张女士物业管理费，因而张女士不能再追究开发商逾期交房违约责任。

法院二审查明，在2013年7月24日至2013年8月30日，北海市降雨量达中雨以上的天数为15天，连续两天以上达中雨以上的天数为12天。

法院二审最后接受了开发商的说法，认定张女士已经无权再主张开发商逾期交房违约责任，撤销一审判决。

这次轮到张女士不服，上诉。

法院三审认为：

1、开发商逾期交房的天数应该为250天（扣除施工期间连续中雨两天及以上的天数12天）。

2、开发商主张存在三方口头协议，但口头合同在一方不认可时，应依合同的一方已经履行了主要义务，对方接受的才能认定合同的成立。物业免收了一年物业费，张女士也予以接受，这可以确认物业与张女士之间存在某种合同关系。但开发商要求减免逾期交房违约金的邀约，没有证据表明张女士予以接受。张女士现已否认存在三方协议，物业给予张女士的优惠并不能排他的确认唯一的目的是为开发商减免逾期交房违约金，以此尚不足以确认存在三方协议，且物业免除一年的物业管理费与张女士应获得的逾期交房违约金在价值上并不相等。

法院三审最终判决：撤销二审判决，变更一审判决同内容按250天逾期计算开发商违约金。

这个案例有点意外：

一是关于逾期交房的天数，此处是“连续两天以上达中雨以上的天数”不列入逾期范围。而以前我们所列的案例里，是“6级以上大风和在24小时内降雨量达到50毫米以上”的天数不列入逾期范围。

二是“免收物业费抵消逾期交房违约金”，这样的解决方式在北海其实很常见。但在本例中法院并不认可。一是没有书面约定，二是免收的物业费并不足以抵消逾期交房违约金。这个例子值得购房人警惕，否则会稀里糊涂掉入坑里。

这个案例还有一个数字是开发商承认的：这宗官司发生前，这个楼盘共有60个业主也是因为逾期交房和开发商打起了官司。