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拿出文件掰一掰:北海什么样的物业收费才是合理的

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    首次发布:2016-08-17    最后更新:2018-09-25

这篇文章非常咬文嚼字,感兴趣的可能要耐心地看。

北海市最新的物业收费规定

截止本文最后更新时,北海市最新的小区物业收费规定是《北海市物业局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》(北价格〔2018〕3号,2018年4月27日发布)。

此通知规定:

(1)从2018年4月1日起,市辖区内公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费纳入政府定价管理(定价范围包含停车服务收费标准)。

(2)2018年4月1日前签订前期物业服务协议的,可暂按协议约定的相关收费标准执行。2018年4月1日起,在新的物业管理服务收费政策出台之前,纳入政府定价范围的物业管理服务收费标准暂按北海市物价局、北海市住房和城乡建设局《关于印发<北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则>(试行)的通知》(北价格字〔2013〕113号)及《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》(北价格〔2014〕11号)规定执行。

怎么理解这份通知?

A、如果普通住宅小区已经成立业主委员会

根据《广西壮族自治区物业管理条例》(2013年1月1日起施行)第13条和第14条的规定,由业主委员会组织业主大会“确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”。

对照《广西定价目录》(桂价综[2018]25号,2018年4月1日起实施)的内容,业主大会决定的物业收费标准可以不受政府定价的限制。

B、如果普通住宅小区还没有成立业主委员会

普通住宅小区如果还没有成立业主委员会,那仍然执行前期物业服务合同(协议)。在北海市物价局还没有出台新的收费标准前,这些小区将继续执行前期物业服务合同约定的收费标准。

这个规定预计会让很多小区业主愤憋而无奈。

2015年版《广西定价目录》(桂价综〔2015〕96号,2015年12月1日起实施)对普通住宅小区的物业收费造成了巨大的影响。因为这个版本取消了政府对普通住宅小区的物业收费定价权,放开由市场定价。同时规定,“住宅小区停车服务收费如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的,则放开收费标准;不具备协商议价条件的,暂按现行规定管理”。

正是这样的规定,从2015年12月1日起很多住宅小区的物业收费标准大幅上涨。估计是因为民怨太大,《广西定价目录》(桂价综[2018]25号,2018年4月1日起实施)重新收回了小区前期物业收费定价权。

不过,按照北海市物价局最新的通知,2015年12月1日起至2018年3月31日之间签订的前期物业服务合同,如果仍在实施的继续执行。除非小区成立了业主委员会并组织业主大会重新制定物业收费标准、或者政府直接强制执行新的收费标准,否则已经大幅涨价的小区想降低物业收费,只能是一种奢望。

而从2018年4月1日起,新签订的前期物业服务合同必须执行政府规定的物业收费标准。

政府制定的物业收费标准是多少?

《北海市物业局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》(北价格〔2018〕3号,2018年4月27日发布)指出:在政府还没出台新的物业收费标准前,暂时执行《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》(北价格[2014]11号)规定的收费标准。

这个《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》(北价格[2014]11号)详细规定了物业各种收费标准:

1、依法成立业主委员会之前的住宅物业车辆停放服务费,最高收费标准暂定为:

(1)大汽车:90元/月.辆,4元/次.辆,5元/天.辆;

(2)小汽车:70元/月.辆,3元/次.辆,4元/天.辆;

(3)两轮摩托车:25元/月.辆,1元/次.辆,1.5元/天.辆;三轮摩托车:35元/月.辆,1.5元/次.辆,2元/天.辆;

(4)两轮电动自助车:25元/月.辆(不含充电费),1元/次.辆,1.5元/天.辆;三轮电动自助车:35元/月.辆(不含充电费),1.5元/次.辆,2元/天.辆;

(5)自行车(含两轮、三轮):12元/月.辆,0.40元/次.辆,0.50元/天.辆。

2、依法成立业主委员会之前的住宅物业电梯维护费,最高收费标准暂定为35元/户.月,包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项,电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费。

3、依法成立业主委员会之前的住宅物业装修垃圾清运费(含装修管理提供服务),最高收费标准暂定为3元/平方米(按房屋建筑面积计收)。

4、业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办理的小区出入证(含IC卡等),物业服务企业可按最高不超过10元/张的收费标准收取制作工本费。如出入证(含IC卡等)同时具有人员和机动车管理功能的,只能收取一张卡的制作工本费。

重复一遍:2018年4月1日以后签订前期物业服务合同的,执行上述收费标准。在此之前签订前期物业服务合同的,如果还没有成立业主委员会,物业企业可能会拒绝执行上述收费标准。

按规定,在签订购房合同的同时,也要签订前期物业服务合同。

关于管道燃气初装费(开户费)

北海市物价局2018年8月31日在政府网答复咨询时指出:根据《广西壮族自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》(桂价格[2018]38号)规定,从2018年5月1日起,管道燃气小区工程安装费(或称初装费)由原来政府定价管理改为实行市场调节价,具体收费标准由燃气设施建设单位与房屋建设单位或用户根据工程安装、维护管理支出等情况协商确定。另外,根据《广西壮族自治区物价局关于印发〈广西壮族自治区管道燃气配气价格管理办法(试行)〉的通知》(桂价格[2018]57号)规定,从2018年7月1日起,新建城镇居民住宅,燃气工程安装费等纳入房价,不再另外向燃气用户收取。

关于物业管理企业的资质

住建部曾出台《物业服务企业资质管理办法》,将物业服务企业分为一级、二级和三级。但《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔2017〕7号,2017年1月12日发布)已取消物业服务企业二级以下资质认定的审批事项。

按目前北海小区的规模,北海的物业服务企业现在已经不需要办理物业管理资质及其等级,承接的业务规模不受原资质等级的限制。

怎么知道物业是不是乱收费?

1、查阅《广西壮族自治区物业管理条例》(2013年1月1日起施行)和《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行)》(北价格〔2013〕113号,2013年12月25日起试行)。如果小区物业收费类型在里面明确允许,那就没问题。

2、如果小区业主大会通过同意物业收费,那也没问题。

3、小区物业额外个别特殊的收费(比如代收代寄包裹快件等等),如果事先明码标价并且业主同意付款接受服务,这也没问题。

4、不在上述范围内的物业收费种类,可以考虑投诉了。

附:《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行)》(北价格〔2013〕113号)的相关规定:

第3条规定:物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

第14条规定:住宅小区电梯维护费由电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用构成。物业服务合同有约定的,物业服务费和电梯维护费可以预收,预收时间不得超过3个月。

第16条规定:物业代收水电、有线电视费用时,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费。

第17条规定:业主对其物业进行室内装修的,物业可向业主收取装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)。物业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。

第18条规定:实行小区出入证管理的,每户5人以内(含5人)的出入证(含IC卡等)由建设开发单位免费配置。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按成本收取工本费。

第20条规定:小区停车收费包括车位租赁费、车辆停放服务费和车位物业服务费。业主在公共停车位(车库)内停车应交纳车辆停放服务费。物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费;业主在自己拥有使用权的车位(车库)内停车应交纳车位物业服务费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第21条规定:治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内3小时内(含3小时)停放的应予免费;超过3小时的,可按次收取车辆停放服务费;过夜的,按天收取车辆停放服务费。同时要实行明码标价规定。

第28条规定:业主大会成立之前对物业服务收费有争议的,业主、物业使用人或物业服务企业,可以向市物价局申请协商调解;业主大会成立后对物业服务收费有争议的,业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业,可以向市住房和城乡建设局申请协商调解。

一个好奇的问题

目前北海市各住宅小区的物业管理费,例如2元/平方米.月、3元/平方米.月,是怎么制定出来的?

2008年6月20日,北海市物价局、北海市建设委员会《关于印发<北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价>的通知(北价格字[2008]68号)》对此有明确的规定以及详细的算法。但它的计算结果可能会吓你一跳:物业服务最高等级(一级甲等)的基准价只有1.1元/平方米(允许上下浮动15%)。

看起来好象已经不再适时,但这个文件真的仍然有效。

北海市物价局和住建局《关于印发<北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则>(试行)的通知》(北价格字〔2013〕113号)第一项就明确指出:住宅小区物业服务收费各等级基准价及浮动幅度公布前,依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费仍按《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》(北价格字〔2008〕68号)规定执行。

最后提醒:

上述关于物业收费的事宜,均是从地方法规文字上的字面理解。因为文字的博大清深,不敢保证全部理解都能正确无误。现实生活中如果拿捏不准,可以访问北海市政府网,在“互动平台”栏目中发起咨询或投诉。

另外,未成立业主委员会的小区,在抗议物业乱收费之前,可能需要先回看一下前期物业服务合同(协议)。如果里面已经具体注明了收费内容和收费标准,想投诉还真不容易。

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