前篇文章《北海楼市：2025年8月可能又是一个心理变化点》，里面说了好多有意思有内涵的事情。
上篇文章《广西拟出的楼市新政会刺激北海房价大跌？》评论了其中的一个内容：广西正在公开征求对《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》的意见。
今天再来说说另外一个内容：《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称“《意见》”）。
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《意见》由新华社于8月28日全文公布，应该是对今年7月15日中央城市工作会议指示精神的进一步细化。
《意见》共有6个方面提出了23项意见，包括优化现代化城市体系、培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平等等。
简单地说，如果我国城市以前的发展重点是扩张（例如北海，2010年以前银海区还是广袤的田园风光，现在已经是崭新都市一枚），那么从现在开始，城市发展重点就是优化提高城市的生活品质。城区仍然持续扩张，但可能不再是计划重点。
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《意见》第八点意见尤其值得关注：
（八）系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈。科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡。
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“原拆原建”这4个字在近些天迅速成为网络热词。
想想也是神往：把那些破旧的步梯房拆了再全新建成电梯房，原有的业主就可以免费获得一套崭新的大房子，而且还不再为天天爬楼梯而烦恼。不想住了，还可以卖掉房子赚上一笔（因为老旧小区变成了新小区，而且地段位置又出色，所以房子升值了）。
这就是“原拆原建”的美妙，闭上眼睛说不定还可以笑出鹅叫声。
于是，如果现在到市区去收购一些老旧房子，是不是就可以乐滋滋等待小区“原拆原建”的到来？
咬文嚼字，好像可以，似乎可以。
但上面加粗的文字是这样的：“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。”
中间是句号，所以应该是两部分内容：
（1）稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。
（2）持续推动城镇老旧小区改造。
假如你打算购买“老旧小区”里面的“老旧住房”等待“原拆原建”，那么就出现两个问题：
第一、房龄多少才属于“老旧”？
第二、那个“老旧小区”是打算“原拆原建”呢，还是“更新改造”？
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关于房龄，今年3月9日住建部部长倪虹在全国人大会议期间回答记者提问时表示，把“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。
由此可见，想买房等待“原拆原建”，至少要考虑2000年以前建设的房子。但这个标准仅供参考，因为现在的中央政策都强调“因地制宜”。至少北海到目前为止，好像还没有对“老旧小区”的清晰定义。
老旧小区的“更新改造”，可能只是美化一下小区道路、园林环境、楼栋外立面等等，通常不涉及建筑主体，也不涉及室内管道线路，更不会考虑拆了房子重新再建。
因此老旧小区的“更新改造”与“原拆原建”完全是两码事。如果买的房子没有纳入“小区原拆原建”计划，那就郁闷了。
当然还有一个办法，那就是想办法号召并说服同一楼栋所有业主一致同意：拆了这栋楼重新再建新的。
但是，每个小区的楼间距（采光）、容积率、建筑限高等等都有严格规定的。如果拆了一栋数，然后在原地重新建设一栋一模一样的新楼，这毫无问题，反对无效。
但是，拆楼和建楼的所有费用都得由业主承担。
虽然新楼建成之后房子应该可以增值，但要所有业主一致同意足额出钱——这个操作难度之大，只能看人品看运气。
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如果想更进一步：拆了步梯房建成电梯房行不行？比如拆了6层的步梯房新建11栋的电梯房。假如这栋楼原来只有30户，现在增加到60户。多出来的房子拿出去卖。这样，业主们也许不用掏腰包就能白得一套新房子。
理论上，可行。
但楼栋建筑面积的增加必然导致整个小区的容积率发生变化，这个就需要小区全体业主的同意以及上报政府相关部门批准。如果楼层高度发生了变化影响了周边住房的采光，那麻烦又来了。
因此，真想买套老破小等待原拆原建，建议还是先观望一段时间吧。
如果对此事真的很有兴趣而且银子无处可花，不妨参考一下《意见》的第14点意见：
（十四）加强房屋和市政基础设施安全管理。建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。严格限制超高层建筑，增强高空消防能力。实施城镇预制板房屋治理改造行动和地震易发区房屋设施加固工程。加强群租房整治。加快城市基础设施生命线安全工程建设。推动重要设施、能源、水源等分布式布局，完善抗灾设防标准，提高安全保障能力。
在北海，1990年以前建设的单位宿舍小区，基本上都是“预制板房屋”，也就是楼板并不是现场混凝土浇注，而是在预制板厂预先制作好，拉过来往墙体一搭就OK.
换言之，购买“预制板房屋”应该都是老旧住房中的老旧住房了。
这类房子改造大概率要动建筑主体的，改造之后房子价值可能会因此增加。站在投资的角度，也许可以考虑——但请注意用词：应该、可能、也许，都带有明显的不确定性。
