国内楼市这段时间眼花缭乱。
8月25日，住建部央行和金融监管总局联合发文通知实施“认房不认贷”：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
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对此政策，广州深圳8月30日、北京上海重庆9月1日宣布执行。但天津直到9月19日才宣布实施。福建省，厦门市9月1日就执行，省城福州市9月14日才实施。
截至本文发稿时，广西只有3个城市宣布执行“认房不认贷”：南宁8月30日、桂林9月13日、玉林9月14日。
北京日报9月19日报道称，“目前已有超30座城市明确执行该政策”。
如果只看官宣数量，新政不是想象中的那么热烈。
不过，其中有客观原因：
首先，这不是强制的。三部门的文件说得非常清楚：“此项作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱”。
其次，没发文并不表示不执行。有些城市可能早已实施了，有些城市可能更喜欢“只做不说”。
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冰戈以前在文章中说过，认房不认贷存在两个问题：
第一、必须先卖出现有房子才能享受，但现在想顺利卖掉二手房，难。
第二、异地购房首先得益，但如果当地仍实行楼市“限购”，利好也有限。
认房不认贷的初衷，应该是打算刺激想改善住房条件的家庭进场。这部分人群有需求也有实力——虽然需要先卖掉他们现在居住的房子，虽然这些房子有点老破小，但因为便宜且地段位置也不错，理论上还是会有接盘者的。
新政刚出台时，一二线城市的二手房明显活跃也印证了这个判断。
但事情很快就发生了变化：
8月31日，央行和金融监管总局联合宣布降低首付比例和房贷利率：对于首套房，首付比例统一下调至不低于20%、商贷利率下限按现行规定执行（LPR-20BP）；对于二套房，首付比例统一下调至不低于30%、商贷利率下限调整为不低于为LPR+20BP。
打算接手的购房人迅速发现：首套房首付降低之后，老破小似乎可以放弃了。因为按20%的首付比例，手上的银子可以购买位置一般的新盘了。
结果，一二线楼市很快就陷入到矛盾的数据中：有的媒体表示，认房不认贷之后楼市快速转暖，成交量明显增加；有的媒体（以及评论意见）则持相反观点，更倾向于楼市会趋于平淡。
真假消息充斥网上，令人难断真假。
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地方政府的随后反应更有趣：“认房不认贷”好像渐被冷落，“取消限购”变成了新政重点。
澎湃新闻今天（9月20日）报道，“仅9月以来已有11城官宣全面取消限购，其中不乏南京、武汉等强二线城市”。
为什么要取消限购？
猜测这些城市已经发觉：争取“本地想改善住房家庭”进场难度在加大（二手房出手不易），争取“外地购房人”进场似乎更容易一些（当地名下无房就可以享受首套房待遇）。
于是，取消限购的城市不断增加中。
但新的博弈又出现了：经济观察报昨天（9月19日）报道称，南京首付“大招”生变，主城四区最低2成首付被叫停。
媒体没说叫停的原因，但从评论观点来看，害怕的似乎是银行。首付两成带来的信贷风险，确实是大了一点。
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现在，新的焦点又隐隐约约了。
取消限购之后会是什么？
应该是终极大招：取消限价。
但这个估计撼动很难。前几天有消息称“北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消”，但中国经济网报道结果是“北京市海淀区房管局工作人员表示，并非完全取消，而是动态调整，售房者可以按照正常的市场价格对外展示房源信息”。
毫无疑问，楼市正在新一轮甚至新两轮三轮的博弈之中。
因此关于北海楼市的下一步走向，现在没必要过多探讨。当前比较集中的观点是：一二线楼市如果激活不起来，三四五线楼市想翻身不容易。
按往年惯例，国庆之后北方越冬“候鸟”人群将陆续重返北海，楼市也会随之进入传统的旺季时间。但如果届时一二线楼市仍未活跃起来，北海的异地购房人也会嘀咕犹豫。
所以，且观望一阵先。
