最近七天，央行及国家相关部门“眼花缭乱”地出台了一系列房地产刺激措施：
（1）8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策——这个简称为“认房不认贷”。
（2）8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或者双方协商变更合同约定的利率水平——这就是“降低存量房贷款利率”政策，但范围缩水了（仅限于“存量首套住房”）。
（3）8月25日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》：对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，继续给予多种税费减免（原来截止期限是2023年底，现在延长到2025年底）。这个应该是配合“认房不认贷”政策的。因为可能需要卖掉名下的房子再买房，然后才能享受首套房待遇。
（4）8月31日，央行和金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：对于首套房，首付比例统一下调至不低于20%、商贷利率下限按现行规定执行（LPR-20BP）；对于二套房，首付比例统一下调至不低于30%、商贷利率下限调整为不低于为LPR+20BP。
注：LPR±20BP的意思是：假如买房当月的5年期以上贷款利率（LPR）是4.2%，那么首套房贷款利率最低是4.2%-20BP=4.2%-0.2%=4%；二套房的贷款利率最低是4.2%+20BP=4.2%+0.2%=4.4%。首套房贷款利率的最低下限数字在文件通知中没说，在答记者问里面详细指出。
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上述4项重磅措施，核心就是“降低首付比例”和“降低房贷利率”。前者是降低购房门槛，后者是减轻每月还贷压力。归纳起来就是让大家买得起房子，也还得起贷款。
这当然是好消息。
首先得益的，是异地购房人士。只要你在某个城市名下无房，到那儿买房就可以享受首套房待遇。
这个对以异地购房为主的北海，很有利。不过北海这几年已经默认“认房不认贷”（只要北海名下无房，那就是首套房）——所以，有刺激但有限。
另外，好多城市还实行限购政策（外地人要符合条件才能买房，尤其是一二线城市），因而利好也有限。
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本地购房对“认房不认贷”有些头疼。因为它得先把名下房子全部卖掉，才能享受首套房待遇。
以楼市现在的冷清环境，卖掉房子容易吗？
于是这个“认房不认贷”，效果现在还真不好说。
如果允许家庭持有两套房（即首套房二套房都享受同等待遇，三套房才限制），楼市就容易盘活了。
但很遗憾，“房住不炒”依然是不可动摇的基本原则、底线原则。
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越来越多的买房人，现在都是尽量提高首付、减少贷款。因为贷款越少，还款就越少，每月还贷压力就越低。
但央行现在是“降低首付比例然后增加贷款”，这跟买房人的想法正好相反。
大城市房价高，降低首付比例很有吸引力。中小城市（尤其是四五线小城市，比如北海）对降低首付（例如由30%降低至20%）兴趣会小一些。
由此，降低首付比例的实施效果恐怕要打个折扣，也不是那么乐观。
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上述新政对大城市是明显好消息，对小城市（包括北海）的直接效果应该一般。
盘活中国房地产现在迫切需要两条腿：第一、激活大城市再带动中小城市；第二、切实增加老百姓的消费信心。
“认房不认贷”、“降低首付比例”、“降低房贷利率”，更容易刺激一二线楼市。如果它们因为这些政策而暖和起来，很快就会传递到四五线小城。
“降低首套存量房贷款利率”可以减轻买房人还贷压力，从而增加他们的日常消费能力。这个对于提振内需有正面帮助，有助于彻底盘活房地产。
于是结论：北海作为一个四线小城，面对这些政策也许会感受到一点暖意、也许会冒出几个小水花（增加一点网签量），但很快就会平静下来等待大中城市的实施效果。
