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2021秋冬北海看房参考(4):中型楼盘的闪展腾挪

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-11-16

本文把用地30-99亩的称为中型楼盘。如果认为不甚合理,没事,文中列出的楼盘按大小排序,可以灵活组合。

中型楼盘的开发商两极分化。一种是躺平的,认为自己比上不足比下有余,随便一些无所谓,因此楼盘设计很随意。另一种是奋进的,努力想办法让自己看起来有大盘的气势与魅力,于是楼盘设计非常讲究。

90-99亩楼盘

这区间的在售楼盘目前有3个:书香水韵(97亩)、国际新城(95亩)、兆信铂悦湾(93亩)。

书香水韵是桐洋系楼盘。桐洋在虽然网上口碑欠佳,但它拿地的眼光确实毒辣。这个楼盘尽管还有些偏远,但它身处冯家江上游与中游之间,风景爽靓,目前特价4字头。

国际新城,东边是火车站、西边有市花公园,目前在建在售4期,临四川路、交通方便。它的第4期建筑风格跟已经入住的前3期截然不同,目前特价5字头。

注1:北海楼盘目前报价变动频繁,本文数据仅供参考,准确价格请与售楼中心联系。

注2:因为涉及楼盘众多,限于篇幅本文只贴出效果图。文中大部分楼盘都已经完成或接近完成主体施工,看房时要注意实地观察,不能轻信效果图。

兆信铂悦湾卖点鲜明。比如设计很精致、户型赠送面积很高,折合起来价格很划算。不过,它是在金海岸大道北侧(不属于银滩西区),前面被高楼遮挡,到海边距离比较明显,看房时建议尽可能实地走一走。

80-89亩楼盘

这个区间的楼盘有3个:碧水半岛(87亩)、海上邱园(86亩)、海悦华府(80亩)。

海上邱园,从壹海江山分拆而来。它位于云南路最南端,标准的亲海位置,可形容为“枕海而眠”。但它前面是银滩一号,未来有多少房源会被遮挡,目前很难判断。目前毛坯特价7字头。

碧水半岛,在高德古镇后面。这楼盘运气有好有差:当初开建时周边荒凉一片,如今高德古镇、向海大道、廉州湾大道让它明显加分。但它侧后有间冉升医院、高德古镇在它西侧土地可能会变更为商住地块,这又扣了它的分。目前它的毛坯特价已经探低到7000左右。

海悦华府,位于江苏路与湘潭路交汇处,地段位置不错、配套齐全人气鼎盛。它目前在售二期,也是高赠送面积,折合起来毛坯低到了5字头。不过,它的一期交房后曾有激烈投诉,这个需要了解。它有些户型比较奇葩,也要留意。

70-79亩楼盘

这个区间的楼盘有5个:大都锦上(75亩)、东投海玥府(73亩)、桐洋珑悦府(73亩)、园辉红树湾(71亩)、金辉明珠半岛(71亩)。

大都锦上,位于上海路与杭州路交汇处。前面是冯家江,后面不远处是吾悦文成。它北侧的杭州路正在施工中,完工之后,银海区人民医院、吾悦广场、万达广场都是一线直达。

今年以来,大都系列的楼盘(包括大都金沙湾、大都锦城)渐渐变成了北海实惠楼盘的代表,报价不断下滑(大都锦上近期报出了毛坯5050的不分楼层特价,已经低于它前面彰泰白鹭湾5467元/平方的楼面地价)。

桐洋珑悦府,位于向海大道与西南大道东延线交汇处。虽然临两条大道,但目前确实是远离城区、人气冷清、生活不便。但如果换个角度,它是“距机场最近的楼盘”,潜力也许不同。

园辉红树湾,位于冯家江的北端 ,视野可以从冯家江中游一路直扑银滩出海口,天高云淡非常开阔。

金辉明珠半岛,位于外沙海鲜岛明珠路,它是外沙岛第一个在建在售的海景楼盘。

这两个都是桐洋系楼盘,也是桐洋试图转型之作。园辉红树湾因为江景好,开发商起初试图把它打造成高端项目,最高毛坯报价过万。金辉明珠半岛是桐洋第一个海景楼盘,被寄予厚望理所当然。

只可惜遇上了并不愉快的市场环境。园辉红树湾特价4、5字头,距最高峰已经近乎腰斩。金辉明珠半岛房价拉不上来也舍不得降下去,目前是6、7字头报价。

这个区间还有一个楼盘“东投海玥府”。它有一个非常漂亮的苏州园林式的小区园林,而且它的地段位置也不错(西南大道中段)。但它今年首次交房之后曾引发激烈的业主投诉,看房时也许需要把事情来龙去脉了解一下。

60-69亩楼盘

这个区间的楼盘有4个:桐洋金园大厦(69亩)、碧桂园海上星辰(69亩)、融旗华堂(60亩)、汇联海湾明珠(60亩)。

桐洋金园大厦是桐洋系的又一个新型产品:超高层的商住项目(151米),目前已经建出地面多层,但还没发售。

碧桂园海上星辰,在建在售中。它位于重庆路与成都路交汇处(北京师范大学北海附中的大门前面)。它的高层住宅楼也有比较高的赠送面积,现在折合下来最低已经是毛坯5字头。

重庆路(西藏路-金海岸大道)正在施工中。此路竣工后,城西的交通会有飞跃,周边楼盘潜力也会跟着突出。

融旗华堂,位于浙江路交银滩大道,小区大门正对着江尾公园。地段优势明显,运气却一般:前几年小户型走俏,开发商把9栋改成小户型,但如今真是一言难尽——小户型是疫情以来最难卖的户型之一。

汇联海湾明珠,位于经开区(工业园区)吉林路与台湾路交汇处,前有园区综合市场,后有海城区十八小、侧有市十一中,距海边也是很近很近。不过它是L形布局,只有1排楼,缺乏小区园林空间和住户公共活动空间(纯住宅楼盘)。更头疼的是,它对面的中电海湾国际带装修5000出头,把海湾明珠挤到束手无策。

50-59亩楼盘

只有两个:花漾里(59亩)、候鸟湾(50亩)。

这两个楼盘非常努力地追求精致氛围。

没辙,迫于现实。这个面积区间的楼盘,少建一两栋楼吧,肯定不甘心。但多规划一两栋楼,项目就显得拥挤——于是,只能竭力精巧的设计、努力传递精致的印象以削弱用地面积的不足。

所以看这样的楼盘别轻信效果图和沙盘,尽可能的实地尺量感受。

精致的结果是带来不菲的报价。花漾里目前特价带装修7000左右,候鸟湾毛坯均价八九千。

40-49亩楼盘

这个区间有3个:南珠华庭(49亩)、融创北海中心(49亩)、金地山海领誉(40亩)。

融创北海中心,位于西南大道与北京路交汇处、火车站前面、和安宁春城斜对面。它规划有1栋高63层257米的超高层,是北海第一高楼。但它的容积率高达9.69,也是北海密度最大的楼盘。目前它的住宅特价毛坯6、7字头。

南珠华庭,位于南珠大道与重庆路交汇处、十三中的前面、碧桂园北海阳光的南边。它也是桐洋系楼盘,目前毛坯特价5000左右。

金地山海领誉,位于北海大道西延线保税区大门西边,前方不远是北师大附中。不过,它目前是北海十中(原地角中学)的招生范围。这个楼盘努力地想高端化和精致化,但迫于市场环境报价也被迫下滑,现在特价带装修6字头。

30-39亩楼盘

这个区间楼盘有7个:强盛城市海岸(39亩)、桐洋盛世花园(35亩)、听海一品(34亩)、南珠富泰苑(33亩)、嘉和海湾(32亩)、海逸豪园(32亩)、银河云谷里(30亩)。

强盛城市海岸,位于茶亭路海滨公园东边。

海逸豪园,位于茶亭路与海景广场那儿。

这两个都是全北海最接近大海的楼盘,都可以用“一步到海滩”来形容。它俩又恰好在黄金北岸海上栈道的东西两头,更添加卖点,所以两者报价既高又稳定,目前依然过万。

银河云谷里,位于昆明路与北部湾西路交汇处。它是银河城市科技产业城的住宅配套项目,现代、时尚。

听海一品,位于昆明路与海角路交汇处。它毗邻地角街道,城市味道浓郁,传统、实用。

各有卖点。前者报价5字头,后者现在6字头。不过,昆明路临保税区(原出口加工区)、地角及周边农村,味道有些独特,看房的时候不但要看楼盘,还要看周边、看附近有没有异味源。

嘉和海湾,位于四川路与浙江路交汇处,东边是江尾公园。

这是一个商住楼盘,底层的商业楼很明显。它的高层住宅也有大量的赠送面积(有些户型赠送面积惊人),于是折合起来这个楼盘就显得很实惠。

南珠富泰苑,位于南珠大道与湖海路交汇处(它不是桐洋系楼盘)。

桐洋盛世花园,位于南珠大道南珠汽车站斜对面,目前特价4字头。

这两个楼盘卖点不怎么鲜明,只能说是南珠大道的楼盘。未来城东如果兴旺,它俩也就跟着沾光。

回想几年前,北海的开发商没几个愿意跟桐洋为邻,因为桐洋开价太低了。现在,桐洋盛世花园与碧桂园北海阳光为邻,毛坯的桐洋反过来被精装的碧桂园压得难以喘气。

时势真的不同了。

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