北海买房哪些事
返回首页 快速找房 最新文章 地段看楼 分类找房 楼盘观察
楼市报告 买房签约 验房收房 购房讲座 政策法规 北海故事

2021秋冬北海看房参考(3):百亩大盘的对比审视

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-11-08

以北海的城市规模,占地百亩的楼盘也可以称为大盘了。

和小盘相比,大盘有充足的人气和活力。由于土地面积大,设计也可以丰富靓丽和实用。

国内大牌

这方面主要有:恒大、碧桂园、融创、吾悦。

恒大因为资金危机,它目前停工的恒大御景湾和恒大雅苑二期肯定要谨慎考虑。但它已经交房的御景半岛、海上帝景、恒大名都、恒大雅苑一期是不受影响的(但还未办证的仍要谨慎)。

碧桂园在北海的百亩在售楼盘,目前只有北海阳光,位于城东(南珠大道与重庆路交汇处),占地189亩,在建在售中,一期已交房。

这个楼盘特别喜欢“飘忽不定”的超低特价。若运气好,也许4字头、5字头就能买到带装修的房子。但如果想购买三房以上的大户型,价格并不便宜(全北海目前都如此:两房及以下的户型很便宜,毛坯4、5字头都有;三房及以上的户型有些贵,毛坯七八千很正常,带装修还得加点钱)。

碧桂园的可信度现在还是很突出的,在它的低价刺激下销量很快。不过这个楼盘容积率偏高、楼栋有些拥挤。它虽然与十三中为邻,但目前并不是学区房。

融创也喜欢低价冲量。

海映兰屿,位于长沙路与浙江路交汇处,用地213亩,一期准备交房。去年最低毛坯5999,前些天它开价仅4999。

这个楼盘地段位置好,但被道路切成了几块变成了“大盘里面的小盘”,小区公共活动空间因此受限。楼盘旁边有商场和医院,北侧规划有垃圾转运站,要注意选准楼栋。

它很多户型的卧室设计偏窄偏小,下单前务必要看准算准户型尺寸。

吾悦位于长沙路与杭州路交汇处,它占地240亩由3部分组成:吾悦广场(商场)、吾悦公馆(公寓)、吾悦华府(住宅)。

吾悦华府也被道路切成几小块,和海映兰屿一样都是“大盘里面的小盘”。

这个项目最近主打“工抵房”促销,带装修低至4888。

工抵房理论上有两种情形:一是开发商没钱了,就把房子抵工程款;二是施工方拿房子比拿工程款更赚。前者开发商资金或有问题,后者施工方对楼市极有信心。

区内枭雄

出身桂林的彰泰前年还雄心勃勃要向全国扩张,今年却被融创收购了。

彰泰春江海岸(165亩)、彰泰白鹭湾(222亩),都在冯家江西岸。最近它俩频频以6字头带装修特价促销,融创味道十足。

冯家江有潜力,但彰泰以前报价比海景房还贵,直接透支了未来的升值空间。如今房价下降比较诱人,但一定要细品房源。如果不能江海双景,将来很有压力。

银滩西区有个“荣和银滩ONE”楼盘,很佛系,很少听闻它的促销活动。也许,想建到现房再努力开卖?

银滩西区的大都金沙湾,占地367亩,多栋楼已经交付。目前它的毛坯特价已经降到5字头。

这个楼盘因为前面是三千海高尔夫,可以直面大海。但它的楼栋本来就比较拥挤,楼栋之间的空间又安排了多种功能设置,结果是小区空间很少,居住舒适度很一般,销售速度不尽人意。

这个楼盘,见海与不见海差异非常大,看房时特别要注意这一点。

大都锦城,位于银滩大道与长沙路交汇处,127亩,部分楼栋已交房。近期它的特价一度跌到毛坯4字头(清栋零散房源)。

大都锦城是围合式布局,生活味道相当浓郁。它与吾悦和疍家小镇为邻,生活便利。接近冯家江,交通非常方便。

但它效果图与实景图反差明显,尤其是外墙颜色。曾有业主投诉楼盘外墙变色严重,官方回复称是因为真石漆外墙容易吸收粉尘。

北投观海上城,位于北海大道与向海大道交汇处,293亩,在建在售中。

北投观海湾,位于经开区(工业园区)香港路与吉林路交汇处,168亩,在建在售中。

北投(北部湾投资集团)是广西直属大型国企。也许因为开发商业务过于广泛,这两个楼盘虽然气势不凡但专心专注程度似乎不足,平淡少亮点。特价多是5字头,竞争力一般。

本土品牌

本土品牌最有名气的,当属桐洋系。

桐洋系在北海有20多个项目,但过百亩的只有3个:园辉新都(190亩,上海路交江苏路,尾盘,过半已交房)、桐洋和悦府(216亩,向海大道、在建在售未曾交过房)、桐洋新城(245亩,西南大道中段,清盘,已经发售的都已交房)。

桐洋系建房快、交房快、房价便宜(近期多是4字头毛坯起价)。它的拿地眼光更值得称道,完全可以用“毒辣”两字来形容。

但它的品质确实一般、小区杂乱、外墙容易陈旧、网上口碑差。自住没问题,投资需警惕。一分钱一分货,求得了便宜就不能奢求高端。

和桐洋恰好相反,越亚天赐的口碑相当正面,比如天赐碧园、天赐良园、天赐锦园等等。目前它在建在售的是天赐御园,银滩大道与南京路交汇处,占地218亩。

不过,天赐特别喜欢开高价(毛坯近期均价七八千)。即使周边已经纷纷降价,但天赐御园依然慢悠悠。所以天赐御园一期已经交房,但可售房源依然充足。这跟以往一开盘就火热大相径庭。

也许开发商对后市充满信心,不着急。

万泉城2区,位于金海岸大道和杭州路交汇处,背靠江尾公园。它占地214亩,目前是四组团在建在售,其余已经交房。它的开发商来自厦门,因为很早就进入北海,已被视为本土品牌。

万泉城开初是重点面向候鸟人群,但后来不断降价于是快速吸引了本地购房人群(目前毛坯特价6字头,但还是略贵了一些)。

皇家海湾公馆位于金海岸大道和上海路交汇处,是冯家江西岸楼盘,江海双景。它占地162亩,7#楼在建在售,前期已交房。它的开发商以前开发了森海豪庭项目。

这个楼盘主打候鸟和旅游民宿,强调高端,房价目前仍然万元左右带装修,仅次于三千海。外观模样是它最大的争议点,有人喜欢,有人扭头就走。

乾坤国际城,位于广东路与江苏路交汇处,占地195亩,一期已交房,二期尾盘。楼盘位置不错,生活便利、交通方便、周边配套丰富。它的容积率只有3.5,但总觉得它的楼栋非常密集。

其它过江龙

北岸的北部湾一号,目前均价万元左右。它是北海的地标建筑,到海边仅隔着一条60米米宽的廉州湾大道。但因为是板楼直面大海,更适合民宿。

嘉盛名都,位于新世纪大道与广东路交汇处,占地167亩,1-4期已交房,5期在建在售。它的围合型布局让它充满了社区生活气息,地段位置也出众。只是4.8的容积率让它始终有些压抑感。

这个楼盘不便宜,一手房毛坯7字头,二手房报价也不低。

山湖海上城,位于广东路与重庆路交汇处东北方向,占地107亩,在建在售中(部分楼栋已交房)。它在北海大道那一边不起眼(因为前面是建材市场,被遮挡了不少),但从重庆路的角度,由于周边全是低矮的民房,它犹如鹤立鸡群,异常醒目。

这个楼盘的地段位置其实更适合本地购房。但它以前是带装修,价高。现在主推毛坯,特价降到了6字头,于是吸引了不少本地注意力。

中电海湾国际位于经开区台湾路,用地450亩,一期二期已交房,三期四期在建在售。它是整个园区距海边最近的楼盘(直线距离200米左右),但也是距殡仪馆最近的楼盘。那个地方将来也许会迁走但不知道什么时候。

这个楼盘价格波动很大。前两年最高时均价8、9千带装修,现在均价5、6千,前些天特价最低仅4788。

茂业新城(223亩),也在经开区,非常浓烈的英伦建筑风格,目前在建在售中,还没有交房记录。它的东边是福达冷链小镇,北边不远是惠科时尚广场。

中电海湾国际带装修5字头甚至4字头,直接把园区房价压得低低。茂业新城也躲不过,它的毛坯特价常常4字头。

东投在北海有两个项目:西南大道的东投海玥府、银滩西区的东投银滩海玥台(149亩,银滩西区,在建在售)。前者今年首次交房后引发了业主的强烈投诉,品牌形象明显受损,直接连累到后者的销售(目前带装修8000起)。

银滩西区恒大御景半岛的东面,有个新建项目叫“新绎来康郡”,声称楼盘带地暖,目前特价7字头带装修。

这个楼盘的开发商很有勇气,直接就是全面开建楼栋(楼市下行时很多开发商都是谨慎建楼,先建一期,卖得差不多再建二期)。

来康郡到海边的距离有些远,它的销售也因此受了影响。

银滩西区的壹海江山海上邱园本是一家,后来分开了。它俩的优势都是亲海,可以听涛入眠,报价也因此居高不下。尤其是壹海江山,报价着实复杂,还请直接询问售楼中心。

银滩天玺(128亩),位于上海路与银滩三号路交汇处,是银滩旅游区里面的楼盘。这是一个典型的民宿楼盘。但由于疫情拖累了旅游业,这个楼盘销售有些慢,目前特价8字头。也许目前可以捡个漏,但如果疫情还要折腾几年,说不定是个烫手货。

小结:

本文介绍的是北海目前在售的100-500亩楼盘。100亩的住宅用地,如果按照3.0的容积率,是可以开发2000套住宅的——所以这样的楼盘有足够人气,够热闹、有活力。如果项目设计得当,小区就会有足够的公共活动空间,社区气息就扑面而来。

大盘通常都是楼市的主力,也是被投诉的主力。看房时,可以微信搜搜小程序“人民E眼”,然后输入楼盘名称查询它的投诉内容。

延伸阅读
本篇文章的手机版链接二维码,可使用微信扫一扫浏览并分享到微信朋友圈。
北海买房那些事的手机版二维码,可使用手机浏览器扫一扫访问。
北海买房那些事的微信公众号二维码,可使用微信扫一扫加关注。
北海买房那些事 . 北海购房实用手册
版权所有  |  联系我们