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2020秋冬北海看房参考(8):幸运的冯家江和工业园区

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2020-11-01

冯家江是北海最贵的非海景房片区。工业园区恰好相反,最便宜。

之所以并在一起说,是因为它俩有一个共同点:以前人见人嫌,现在时来运转。

冯家江的幸运

冯家江是一条潮汐河。涨潮时海水倒灌入江,于是波光粼粼;退潮后海水消失,剩下小溪潺潺。

听起来很浪漫。但几十年前江边就有大量的鱼塘虾塘和鸡鸭猪场,养殖废水都是直排入江的——咳,那味道呀那酸爽……

所以,以前的冯家江就是一条臭水沟。政府很想整治冯家江,但没钱。

一直到2017年,北京排水集团、北京城建集团等等同意以PPP模式治理冯家江。他们负责投资建设和运营,合作期17年、总投资约23亿元。项目完整名称是“北海市滨海国家湿地公园(冯家江流域)水环境治理工程”。

2018年12月,治理示范样本工程完工;

2019年07月,下游西岸治理基本完工;

2020年10月,整江治理效果基本呈现。

2020年10月24日,由自然资源部组织的中央大型媒体采访团到北海开展“人与自然和谐共生”主题采访活动。

10月28日,北海日报头版报道《生态建设成为北海高速发展的内生动力》。

10月29日,央视新闻报道“广西推进海岸带保护修复 构建综合防护体系”,时长3分18秒。

……

这些新闻与消息,目标都聚焦在冯家江。

在未来一段时间内,冯家江很有可能成为北海、成为广西的生态环境治理样板工程。

短短几年,冯家江一个华丽的转身。

冯家江临江楼盘现在有8个,其中1个售罄(彰泰观江海)、1个清盘(书香水韵),其余在建在售。它们分布在两处地方:1.冯家江西岸;2.南珠大道交汇处。

西岸楼盘个个高价。最北处的园辉红树湾,毛坯均价9000上下;最南端的皇家海湾公馆,带装修均价13000以上;中间的彰泰楼盘,带装修开价也在两头中间(均价11000左右)。

因为疫情这些楼盘现在也推出了特价房,但数量不多也便宜不了多少。彰泰偶尔推出7字头8字头的特价房,但都是毛坯价格。

南珠大道交汇处的楼盘只有2个:书香水韵、锦江白鹭郡。

前者是卖得早,当时冯家江还没整治到那儿没办法开出高价。现在的房源如果看不到冯家江,毛坯7000左右。

后者开发速度太慢,实力形象欠佳,现在是毛坯七八千打转。

泼点冯家江的冷水

冯家江幸运,并不等于临江楼盘也跟着幸运。

首先,这个只是“水治理”工程,江边只是绿化带而不是公园——正因为如此,上中下游整治景观高度相似,景色渐渐单调乏味,完全没有公园那样的悠闲实用。

其次,冯家江的房价(尤其是西岸)并不逊于海景房,它明显压缩了未来的増长空间。保值也许问题不大,升值真不好判断。

第三,东岸现在还是农村还没拆迁。它未来如何规划?会不会对西岸形成冲击?现在也没办法判断 。

第四、按市发改委今年10月公布的数字:这个项目只完成投资14.15亿元(占计划总投资的62%)。由此可知它的关键核心内容还没有完工,整治效果现在还没能真正呈现。

所以,冯家江的楼盘现在是幸运之中带着忐忑,前景还没有明朗化。

同样运气的工业园区

工业园区的楼盘开初只是厂房的生活配套。正因为如此,它的房子是建在厂房之间,品质一般。然后它又远离城区,房价自然就便宜了。

如果没有特别的事情和特别的推动,工业园区的楼市必然是继续平平淡淡的便宜下去,一直到市区扩张到它身边为止。

但2020年的北海政府工作报告特别指出了三件事:一是开工建设廉州湾大道;二是加快推进廉州湾新城规划;三是谋划设立廉州新区。

廉州湾大道建成之后,工业园区到海边再无遮拦;廉州湾新城规划出炉后,工业园区会成为核心地带。如果廉州新区真的能够设立,工业园区就成为北海这个湾区城市的枢纽位置了。

——于是乎,工业园区前景大好。由于它的房价偏低,更容易投资升值,吸引力也因此大増。

最近几年外地人纷纷到工业园区购房。那个被本地人视为偏僻偏远的地方,现在已经成为北海楼市热点之一。

工业园区的房价很有递进性。德谐公寓和源海公寓(桐洋系的楼盘)、海怡东方、汇联海湾明珠是5000多的毛坯报价;茂业新城、观海一品、北投观海湾、桐洋和悦府/桐洋珑悦府是6000多。至于中电的楼盘,那是8、9千的平均(带装修)。

上述是正常均价。各楼盘今年以来都有特价房推出,有些极低(例如4字头),有些是把带装修换成毛坯之后超低价格推出。

工业园区的焦虑

前景看起来似乎很美好、但总是感觉有点底气不足——这是工业园区楼市的现在感受。

1、海景大道不知道何时开建到廉州湾西岸,因为北海如今建设资金并不充裕;

2、廉州湾新城到底如何规划?规划何时实施?工业园区海边的村庄什么时候拆迁改造?都不知道。

3、工业园区楼盘品质存在着明显的先天不足(建在厂房之间),廉州湾的故事能不能转移这个关注点?

4、工业园区的经济以后会不会蓬勃发展?厂房会搬迁吗?园区将来会发展到以房地产为主吗?

……

等等,等等。

现在都没有明确答案,现在都容易引发焦虑。

至此,北海楼市12个片区已经介绍完毕,《2020秋冬北海看房参考》系列文章到此结束。北海看房、买房、收房有任何疑问,尽管扔过来,无需客气(冰戈个人微信:bg341800)。

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