北海楼市11月的销售数据出来了。很诧异、很古怪。
来自房地产交易中心的消息：2020年11月，我市新建商品房网签2106件16.55万平方米（其中新建商品住房网签1842件15.39万平方米），办理二手房交易1006件10.62万平方米（其中二手住房交易968件9.8万平方米）。
曲线很正常：随着候鸟人群的逐渐重返北海，异地购房和本地购房开始叠加，楼市跟着不断回暖——上图显示：北海一手房（新建商品住房）销量已经连涨三个月。二手房（二手住房）也跟着跳过国庆休假重新反弹。
这张曲线图更加清晰地反映了北海房地产正在努力走出疫情阴影。9月，北海一手房和二手房加起来共成交2432套；10月，2444套；11月，2810套。每个月都有两三千人在北海买房——这个楼市真的努力在回归传统旺季。
新建商品房环比大跌是正常的。因为10月恒大雅苑的商业公寓据说国庆期间卖出了几百套（新建商品房=新建商品住宅+商业公寓+商铺+写字楼……等等）。11月缺乏卖点，自然就大跌了。
二手住房环比大涨也不意外。因为二手房必须到交易中心现场签约过户，10月国庆放假上班天数少，11月恢复正常成交量当然跟着増长。但今年二手房的价格很敏感，买家对低价很渴求，二手房未来一段时间难以火热。
诧异的是一手房的销量。如上表所示，11月北海楼盘其实卖得很差——居然连公认冷清的2015年都比不上。两年前一手房也很惨（1721套），但事出有因（2018年上半年因为海南全岛限购导致北海抢房太狠，以至于下半年房源紧缺）。
如果只是这样，也没啥大不了的。意外嘛，总是难免的。
但是——11月北海楼盘的销量有问题！
左边10月网签没问题，销售套数、面积、均价都非常合理。
但右边11月数据就有问题了——第7名的山湖海悦府，居然以7381.5元/平方卖出了58套。
为什么这么说？
第一、去年春季它的开盘均价也是7300元/平方。你相信北海现在能“成批卖出”、“差不多两年前”的房价吗？
第二、这是工业园区的小楼盘，到海边距离明显且不临大路。上表11月第5名中电海湾国际也在工业园，规模大、近海边、临大路、近市场，它也是带装修均价只有6132元/平方——相比之下，山湖海悦府凭什么能以7381元/平方的价钱卖出58套房子？
只能说，古怪。只能说，这个月一手房的销售数字不完全是市场的真实反映。
按住建局最新透露的数字：北海目前在建在售楼盘共用152个。
上图是每月销量前十名楼盘的成交均价图。10月份北海楼盘真是降价大促销，前十楼盘以7050元/平方的均价卖出了815套房子，占当月总销量的47.3%。
然后到11月，有些楼盘可能以为候鸟人群回来了楼市要转暖了，于是把房价提了提——结果就是当头一棒：销量前10的楼盘仅卖出728套仅占当月总销量的39.5%。
这张曲线图实际上是告诉我们：不降价就没有好销量。11月份销量第一的吾悦华府，均价带装修7839元/平方；第二是嘉和万世，均价只有6015；排第五的中电海湾国际，带装修均价6132——这几个都是大幅降价明显刺激了销量。
但下面这张曲线图又是另一个事实：即使降价了，也未必有好销量。
这个楼盘是今年以来的销冠。但真的抱歉：房价不断下滑、销量也不断下滑。“以价换量”，无效。
回头再看这张图：
其实很明显，北海楼市的“回暖”只是开发商不断降价的表象。降价了，可以喘口气；不降价或者降价不到位，现在可能就要提前安排放假过年。
夏天的时候专家就提醒，冬天疫情或会反弹。上个月以来已经有青岛、上海、天津、成都、呼伦贝尔等地出现零星确诊病例，已经有省份呼吁寒假原则上不跨省出行。
这些情况反映到北海楼市，就是今年候鸟人群规模并不大、重返北海很多是已经购有住房的——结果就是旺季难旺、今冬北海楼市难言乐观。
11月份北海一手房新入市1052套、卖出1842套，库存减少790套。这是2020年4月以来首次见到库存减少——但是，今年1-11月一手房共网签15941套、二手房成交8632套——高昂的库存量依然高高在上。
还是那句话：如果不打算实质性的真实降价，那就早点安排过年放假计划吧。
