火车站附近有个小区，只有1栋商住楼，30层，三梯29户。

十多年前这栋楼新建成不久，曾经在那儿上过班。

初见时，感觉挺好。

小区只有一个小小的电动车棚，远远满足不了停放需求。

但小区外边（道路边）有一长排绿荫荫的大树，天然的电动车停放场。小区新建，入住率不高，每天都可以悠悠然骑着电动车到来，舒舒服服地选个遮荫停车，然后不急不慢地去坐电梯——虽然三梯29户，但因为住户租户不多，电梯没有磨磨蹭蹭。

只是很遗憾，花无百日红。

因为位置不错，小区房子不断被出租办公，打工人一波接一波。

接下来无需多说——稍晚一点点，电动车好位子就没了。运气差点点，电梯就要等到超时打卡。上班，又成了一件苦差事。

故事讲完了，话题来了。

假如你是业主而且居住在小区，因为小区被大量出租办公，结果外人可以随意进出、电梯等到心急，回家想找个停车位置难如上天……

问：生气不？火冒不？

废话，当然！

但冷静一下先。

假设小区没有对外办公出租，入住的都是住宅住户。

30层楼、三梯29户。

入住如果只有10%，停车肯定很轻松、电梯肯定很巴适。

入住50%，停车应该还可以接受，电梯等候应该还能忍受。

入住达到80%或者更高……是不是电梯等到难受了？

注意喔——现在“入住的都是住宅住户”。

都是住户，有什么好生气的。

任何一个小区，随着入住规模不断接近设计负荷，其居住舒适度肯定会跟着渐渐降低。

这一点，每一个买房人都应该要有心理准备。

回到现实问题。

假设小区很多出租给办公、午托、民宿……

结果导致小区入住规模急剧上涨，小区电梯、公共活动空间及配套设施的使用频率急剧增加——小区原有住户不满是肯定的。

但换个角度：假如小区的业主纷纷搬来小区，结果导致小区入住规模急剧上涨，小区电梯及公共活动空间等等的使用频率急剧增加——小区原有住户又会如何想法？

客观地说，小区房子出租->小区入住率大幅提高->小区居住舒适度下降，这个过程本身是没问题的。

什么地方有问题？

第一、房子错租。例如把小区房子租给加工不锈钢装修。

第二、住客超标。例如一个两居室住进了20多人。

第三、新来住户有违公序良俗。例如休息时间大声喧哗，例如对小区公共设施毫不珍惜随意破坏。

前两个本质上是租赁合不合规的问题，后一个属于小区管理范畴。

怎么解决？

今年7月21日，国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行。

小区业主已经出租房子、或者准备出租房子，建议认真研究这个条例。

打算出租房子经营民宿的，更建议细心琢磨。

因为小区民宿现在有一种新说法：小区民宿不是旅馆经营，是短租房。

初听起来这个说法好像不靠谱，细想起来似乎也没错。租一年是房屋出租，租一天难道不是出租？

但如果这么说，就得咬文嚼字《住房租赁条例》了。

这个条例有一个章节专门约束 “住房租赁企业”，即以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业（换个说法就是“小区民宿经营者”）。

租赁性质问题，投诉或举报解决。

住客扰民或损害小区设施，那是小区管理问题，物业解决。解决不了，作为业主当然有资格投诉物业。

不过需要注意时间：《住房租赁条例》9月15日起施行。距今天（8月15日）还有一个月。