【写在前面】每次谈到银行房贷利率，行文总有些啰嗦。因为不是每一个买房人都经验丰富，有些内容（例如LPR)需要照顾首次买房的。所以对于本文，有经验的看前跳后就行。不大熟悉的，建议从头看到尾。
据广西日报昨日（5月25日）报道：
1、从5月23日起，广西全面取消各设区市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。每笔贷款的具体利率由商业银行自行确定。
2、从5月24日起，广西全面下调各设区市商业性个人住房贷款首付比例：首套住房最低首付款比例不低于15%、二套住房不低于25%。具体比例由商业银行自行决定。
在此之前，北海买房的商贷利率有下限：首套住房下限LPR-60BP、二套住房下限LPR+20BP。
注意这个房贷利率的表述方式是“LPR-60BP”、“LPR+20BP”。看起来比较古怪，但如果打算买房，含义就得弄清楚。
“LPR-60BP”其实是缩写，它的完整表述是“LPR + (-60BP)”。BP是金融术语，中文读作“基点”。1BP = 1个基点 = 万分之一（0.01%）。
也就是说，商业银行的房贷利率由两部分组成：LPR + 银行加点。
LPR可以简单理解为“银行贷款基准利率”，它是动态的，每月调整一次（可能降低、可能提高，也可能持平）。
银行加点，可以是正值（例如20BP）、也可以为负值 （例如-60BP）、或者零值（0BP）。如果没有国家的强制要求，银行加点在你整个还贷期间保持不变。
商业银行无权自行改变LPR，它要调整房贷利率只能改变银行加点。想降低利率就减少加点，例如由LPR-60BP变成LPR-90BP。要拉高利率就提高加点，例如变成LPR+100BP。
所以对于买房人来说，房贷利率里面最重要的不是LPR，而是银行加点。如果幸运地遇上“加点最少”的银行，每月还贷额会减少许多。
因此建议：
1、如果到售楼中心看房，要问清楚：哪个银行贷款？房贷利率是多少？其中银行加点是多少？
（若是现房楼盘，可以多问1个：能换其它银行吗？）
2、如果打算购买二手房，要问中介：打算哪个银行贷款？房贷利率是多少？其中银行加点是多少？其它银行呢？如果要换其它银行贷款，行不？
（如果不打算通过中介买房，那自己就得逐个问银行房贷利率了。）
二手房可以自行选择贷款银行，所以要多问。
期房楼盘因为有购房资金监管账户，肯定不会为个别买房人而改变贷款银行。现房楼盘不需要监管账户，理论上可以变换贷款银行——但如果开发商很乐意为你改变贷款银行，那反而要谨慎一些：是不是房子很不好卖？
北海首套住房的公积金贷款利率，已经由3.1%降到了2.85%。
公积金贷款利率没有LPR、也没有加点，直接就是一个规定数字。
为什么要特意指出这一点？
因为商业银行的房贷利率，理论上可以低于公积金，但现实中没有哪个银行愿意低于公积金。
在这次调整之前，北海首套住房的商贷利率是3.35%，公积金贷款利率是3.1%。
现在，首套住房的公积金贷款利率降到2.85%。那么，银行的房贷会降到多少？
最大的可能，是由现在的LPR-60BP降到LPR-95BP（按当前LPR，利率是3.0%）。个别银行也许可以谈到LPR-100BP（按当前LPR，利率是2.95%）。
由此看来，虽然现在取消了商业银行的房贷利率下限，但买房人对此也不要太乐观。受公积金的影响，商贷利率下降范围确实有限。
至于降低首付比例——这个在北海没必要太在意。作为普通买房人，首付比例是越高越好。每月的还贷额度越低，平常的生活质量就越高。
