7月24日中共中央政治局会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

第二天，国内房产股大涨。也许市场认为继2008年、2015年之后，中国房地产的第3次救市要来了。

房住不炒和因城施策

7月24日政治局会议之后，各路好汉纷纷解读。其中有两点非常突出：一是不见“房住不炒”了，二是“房地产供求关系发生了重大变化”。

很多解读认为，不提“房住不炒”那就意味政策会大放松，“供求关系发生了重大变化”说明“供过于求”，政策更放松。

偏了。

最近几年中央对房地产的表态，最常用的是：房住不炒、因城施策。前者是原则，后者是措施（它更值得关注）。

这次会议保留了“因城施策”，这意味接下来不可能全国统一的大水漫灌，更有可能是中央出政策，地方出措施。

但为了更好更快拉动，在宏观统一的同时，中央也会在局部加强细节安排。

例如，7月21日国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。

范围就被直接限定了。

其它城市呢？

因城施策。

供求关系发生重大变化

中央站在宏观层面。

具体到各个城市，情况未必相同。

比如北海，如今确实“房地产供求发生了重大变化”，但并不是“供过于求”——因为从2019年开始北海楼市就步入高库存。尽管开发商减少了拿地也减少了建房，但“供过于求”现在依然明显依然突出。

北海房地产供求关系到底发生了什么“重大变化”？

应该是“购买力大减”：

第一、本地首次购房者买不起或者不敢买房。

第二、本地改善住房者找不到合适的房源。

第三、外地买房人不想来北海买房。

请注意：

1、本地首次购房者是没钱（收入在减少或预期收入信心不足）。

2、本地改善住房者有钱但没有合适的房源（因为北海大户型不多而且价格超贵）；

3、外地买房人不缺银子但觉得北海的房子缺乏投资价值（买了房子难卖出去）。

当然，上述肯定不是绝对，本文探讨的只是普遍现象。

如何解决？

a.想刺激本地首次购房者进场，两种解决方案：

第一、降低购房门槛。比如降低房价、降低利率、减免税费、财政购房补贴。说白了就是让买房人省钱。

但北海目前房价6000元/平方左右（非海景房），买一套90平方的房子仅50万元上下。若以50万元计算，降低1%的费用只是减少5000元。

降价降利率减免税款，对北海楼市刺激真不大。不要以为北海楼市还有很大的降价空间，建房的刚性成本明晃晃摆在那儿呢。

第二、增加买房人的收入（或者增强预期收入的信心）。

这当然是解决问题的根本办法，但房地产自身无能为力。也许要观望下列这些政策的实施效果：

6月25日，广西商务厅印发《关于加快恢复和扩大餐饮消费若干措施的通知》；

7月19日，新华社受权发布《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》；

7月20日，国家发改委等7部门印发《关于促进电子产品消费的若干措施的通知》；

7月20日，国家发改委等13部门印发 《关于促进汽车消费的若干措施的通知》。

b.本地想改善住房的潜在购房者其实并不少。他们不缺买房的钱，但缺乏合适的房源。北海的大户型本来就不多，而且开发商还卖得死贵死贵。比如两房户型可能6000元/平，四房开价就要8000。

也许开发商认为就应该物以稀为贵。

但大户型也是可以组合整合的。之所以需要大房子，很多是因为祖孙三代共住。而事实上，老人与年轻人分开居住更好一些。

于是可以考虑相邻的、上下层的、同一单元的两套房子进行整合。老人对房子结构要求可能不高，两套房子也许可以好差结合（借此拉低平均房价）。

新变化需要新变通。

c.异地购房以买入为开始，以卖出为结束。

房子肯定要有投资价值，越住越不值钱的楼市救不了。

北海这几年新建了许多医院学校和商场市场、改造了许多文旅景区（例如银滩）、创新了许多生态环境概念（例如冯家江湿地）。城市基础设施、市政配套等等软环境建设也努力进行中。

但真的有些尴尬——城市一年比一年漂亮，房子的投资价值一年不如一年。

为什么？

少了点对应包装、少了点细节关注和扶持。

举个例子：

银滩东区，空气极佳但位置偏远，买菜很不方便。

搁以前只能束手无策，但如今有网购，一间菜鸟驿站就可以解决日常需求。

但新建偏远小区的入住率肯定不高、住户数量肯定不多，撑不起一间小小驿站。

如果开发商支持一把、政府扶持一些、住户稍微承担一点呢？或者更干脆地说，开发商在房子销售期间养一间菜鸟驿站，不是很为难吧？

生活便利之后、小区未来价值自然可以立即拉升。

再以此类推，吃的解决之后，行的、玩的也可以考虑了。

所以接下来北海楼市能不能有信心有销量，要先看开发商的自救，其次是政府的包装和扶持，最后才是中央的宏观政策。

天上馅饼等不来。