北海房价是个谜。

现在的北海，海景房很多每平方有七八千，有的甚至只有五六千。但如果想找真正的一线海景房（靠近海边且确认未来前无遮挡），那就至少一两万起步而且还要看运气。

非海景房，现在每平方4000多、5000多的都有，数量还不少。但如果去到售楼中心，最常见的现象是：你看中的、你喜欢的房子，要么不卖、要么动辄七八千。

简单地说，北海楼市如今的态势是：对于买方，好房子买不起，便宜的不想要；对于卖方，不是不想降价，而是真的不容易降价。

降价难之一：限价

北海新建商品住房目前实行指导价格制度。

每套房子都有一个指导价格，由开发商拟定，报住建局备案。

看起来定价很自由，价高或价低全由开发商作主。

但官方明确规定：

第一、高于指导价格、或者低于指导价格的90%，无法网签购房合同。

第二、开发商可以调整指导价格，但两次调整之间至少相隔6个月。

因此可见，北海楼盘的价格并不是想降就降的。调整一次价格，半年内就得保持不动。这个真要好好琢磨清楚才行。

降价难之二：抵押

房地产一般都是融资开发：开发商先花钱拿地，然后拿土地或在建工程抵押贷款开发，或者直接让施工方垫资开工。

这种模式在期房时代没问题。因为楼盘还没建成，房子已经卖得七七八八。

但北海楼市已经进入现房时代，也就是“楼盘都建成交付了，但房子还有许多没卖出”。

这就麻烦了。如果不能按时归还贷款，或者不能及时工程结算，那就要焦头烂额了。

债主好说话的，房子仍由开发商来卖。但第一、优先还款；第二、得同意才能降价。

债主不好说话的，直接拿走房子抵款。剩下的房源，由于成本压力骤增更不能轻言降价，不然卖一套赔一套。

于是，北海很多楼盘的定价往往需要多方协商权衡，并不是开发商脑袋一拍就可以作主。

降价难之三：空间

北海的房价2018年达到巅峰。当时海景房普遍在12000左右（元/平方米，下同），非海景房大多在8000以上。

2019年，北海房价高位徘徊。2020-2022年遇上新冠疫情，北海房价平均每年下跌1000元/平方左右。

目前，北海的海景房多数在8000以上，个别促销房源低至6、7千，狠起来的5000多也能遇到——当然，跟地段、跟位置、跟房子品质密切相关。

北海的非海景毛坯房，目前中位价格普遍在6000上下。优质房源报价7、8千，不意外。偏远楼栋开价4、5千，很正常。

楼盘的降价空间肯定还有，但确实已经不大了。因为新冠疫情导致房子销售时间被额外拉长了3年，融资利息直接暴增——恒大碧桂园等等房企，都因为无法按时还息而爆雷。

二手房能倒逼新房降价吗？

北海的二手房没有指导价格的限制，成交价格由买卖双方协商而定。

也就是说，二手房可以报出高价，也可以报出低价。可以今天是这个价格，明天又是另外一个价格。

很自由。

那么，二手房会不会大幅降价逼迫楼盘也跟着降价？

很难。

老破小的二手房，怎么便宜也难以影响楼盘定价。目前北海挂牌的二手房，很多是2017年以来高价位入手的。除非它们报价腰斩，否则也很难撼动一手房价格。

腰斩价格？

搞笑咩。

现在大家都似乎觉得最困难的经济时期好像要过去了，2024年怎么着也应该要比2023年好些了。

这个判断是对还是错？不重要。

重要的是房价变化因此而迟缓了。

小结：降价仍然是趋势

接下来（今年11-12月）北海的房价仍然会下跌。一是大环境仍在谷底徘徊，没见有攀升迹象；二是年底年关将至，楼盘要优惠促销以价换量。

但跌幅不大，微跌而已。特价房也许便宜到让你心跳，但只是极个别的房源，缺乏代表性。售楼中心里面列出的好房子，价格依然高到让你失望。

到明年上半年，北海房价预计更加平稳。

1、大多数人好像都觉得2024年经济应该会更好一些；

2、每年1-5月（春节月除外）都是北海楼市传统的旺季时间。