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回看2021:北海哪些楼盘卖得火?其中原因是什么?

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-12-26

上篇文章《从网签排行榜猜2022年北海楼市:平安是福》详细列出了今年1-11月月度销量前十名的楼盘情况,并据此猜测2022年楼市的发展。

今天把范围再扩大一些,通过2020年以来的网签排行榜来剖析哪些楼盘卖得火,它们受欢迎的真正原因是什么。

上榜门槛

上表是2020年7月至2021年11月北海楼盘月度网签第1名和第10名的销量情况。

左边和中间的数据比较正常,上榜门槛较高(这说明当时楼市销量尚可);右边的数据就比较糟糕了,尤其是10月、11月,卖出17套和15套就可以进入前十名——这意味现在连续两个月不能上榜的楼盘已经属于很不好卖的状态。

(注1:2021年7月数据是异常,当时明显低于备案价格的房子被突然限制不能网签。)

2020年1月至2021年11月,北海共有40个楼盘跻身月度网签前十榜单,其中8个已经售罄(或清盘接近售罄,上表序号中带*号的)。剩下的32个里面,蓝色字体的楼盘比较受欢迎(热销楼盘基本上从它们里面选择)。

上表显示有些奇怪:蓝字并没有连续,中间有些楼盘被剔出热盘范畴。为什么?

一个原因是卖完了(碧桂园海上时光);

一个原因是停工了(恒大御景湾);

一个原因是口碑下滑导致销量急跌(东投海玥府);

剩下的是越卖越慢(甚至今年下半年都没有上榜)。

所以楼盘是不是热销,是不能随意说的。

(注2:实际上北海共有44个楼盘进入2020年-2021年11月榜单,但其中有4个“海角小区、海纳百川、宏胜大厦、中信国安北海第一城”不是内销就是补签,于是不在表内。)

这是从销量来判断是否热销楼盘。蓝字楼盘相对表现出色,尤其前几个项目更让人惊叹。

比如融创海映兰屿,2020年以来它至少卖出了2499套房子。

再如阳光城悦江海,2020年没上榜,2021年突然发力1-11月卖出了1449套房子,售速比谁都猛。

畅销楼盘

综合上述数据,可以列出北海当前比较畅销的楼盘:

表单只是单纯按销量筛选,仅供参考。如果嫌少,前面有32个楼盘(剔除售罄的)可供选择。表中的“当前情况”只是结合它们的楼盘网签表来判断,如果与销售介绍不相符,听他们的。

特别提醒:销量是可以反映受欢迎程度,但显示不了楼盘品质和开发商的实力。据此看房,留意。

热销原因

如果只按销量来排榜,在楼市下行的周期里,最突出的因素就是价格。

比如海映兰屿,2020年共卖出1415套房子,但成交均价由上半年7664跌到年底的6341元/平方,缩水1323元/平方,几乎是跌去了一个首付。

再如阳光城悦江海,年初成交均价8527元/平方,年末促销都是6字头了。

整体来看,北海楼盘短期也许可以炫耀营销技术,但要想持续热销,价格必须要有足够的吸引力。

要么,不停的明显降价(例如融创海映兰屿、碧桂园北海阳光);

要么,总是处于超低价位(比如中电海湾国际)。

但楼盘如果缺乏口碑,价格不管多低也上不了榜。例如桐洋系的全部楼盘已经卖到了4字头,也不见有谁上榜。还有东投海玥府、嘉和冠山海,都是因为口碑突然下滑,楼盘销售随之转冷。

从销量的角度,是价格为主、口碑为辅。碧海华府(新园路)的地点非常陌生,口碑也平平淡淡(不好也不坏),但它以持续不断的低价,不停地增加着销量。

反之,口碑为主、价格为辅,这两年都陆续被市场淡忘。例如天赐御园、万泉城2区等等,楼盘以往口碑都不错,但都因为价格缺乏吸引力被挤出畅销榜。

背后的谨慎

是不是畅销的就值得考虑?

不一定。

上表里面有些楼盘就有凑数的味道。比如彰泰春江海岸,入榜是因为精装改毛坯6字头促销。吾悦华府其实也有些许表现,销量是有了,但品质也被大幅拉​低了。

有些楼盘是价格掩盖了弱点。例如海映兰屿,北边是足球公园(还有垃圾转运站)、南边是医院和商场、东边是校园——也就是说有些房源会因为位置而影响了品质。

特别提醒:这个畅销表是不稳定的。表中13个楼盘里面,海景房只有1个、冯家江1个、经开区(工业园区)1个、城南6个、城东2个、市区1个、城西1个——从这个分布特点来看,本地购房者确实是近两年的主力。

很明显,如果新冠疫情结束,北海的畅销楼盘就会快速改变。

另外,上表有些楼盘已经进入尾盘或准备清盘,准备退出楼市主力阵列(包括海映兰屿、大都锦城、吾悦华府等等)。从这个角度,北海的畅销楼盘名单也会很快发生变化。

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