北海买房哪些事
返回首页 快速找房 最新文章 地段看楼 分类找房 楼盘观察
楼市报告 买房签约 验房收房 购房讲座 政策法规 北海故事

北海谜一样的土地市场还要逼降房价 勾选观望也是策略

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-05-26

今年北海土地市场开局运气不大好,截至目前共挂牌出让3期住商土地,但有2期已经中止。

不过这算不了什么,2015年更冷:那年共挂牌出让10期住商用地,流拍6期。最近两三年基本上都能成功挂牌出让土地,但大部分都是静悄悄的底价出让。

换句话说,这几年北海的土地市场总有一种冷冷清清的感觉,开发商们似乎对拿地没了兴趣。

2015-2017年,北海土地每年只是出让300来亩住商用地,平平淡淡,波澜不惊。

但随后风云突变。2018年土地成交量飙升了236.8%。2019年成交量更是达到了惊人1465亩,是前3年加起来的1.5倍。

会不会造成严重的供过于求?

结果又是大跌眼镜:2015-2020年北海共成功出让4906亩住商用地,这些土地按它们的容积率可以开发794万平方的房子——而同期北海共卖出了1416万平方的商品住宅。

这个表格告诉我们:北海这几年土地并不是供过于求,而是明显且严重的供应不足。

再直白一点:如果按上表的数据,谁拿地谁发财。

数据是如此的诱人,为什么市场却是反过来的冷淡呢?

请瞄一眼下面这个密密麻麻到让人头晕的表格:

上表共有94个楼盘,它们在2019-2020年共拿到了49148套房子的预售许可证。如果按平均每套90平方米计算,至少是440万平方米的体量。

微妙的内情出来了——这94个楼盘使用的土地,都是2015年以前供应的!用最简洁的词语形容:旧土地上的新楼盘。

它们占多大的比例?

2019-2020年,北海共有70971套住宅拿到预售许可证,上表49148套占了69.25%,直接超过了三分之二的比例!

所以,还被这个表格吸引吗?还相信“谁拿地谁发财”吗?

北海目前到底还有多少住宅用地未开发?

数据成谜。

但上表合计的4905亩土地里面,肯定是大部分还未开发。因为目前北海在售的楼盘,大部分都是2015年以前拿地的。

2019-2020年,北海共成功挂牌出让21宗住商用地。其中17宗是底价出让,剩下4宗里面有2宗溢价率只有0.7%和0.1%——说它俩是底价出让,并不过分。

这样的土地市场肯定不正常。

卖地是卖楼的前奏。前边歪了,后边十有八九也要歪一阵。

从这个角度,北海的房价还得继续往下走一段时间。因为楼盘库存高,土地库存也高。再加上银行正在严查首付款来源,房贷难度直线上升——不断趋高的供应量 VS 不断减少的买房人,楼市怎么活跃?

所以如今的开发商比买房人难受。今年不买房,明年还有机会;今年不卖房,年关就顶不住。

但通胀的压力又衍生着机会——房子现在降价了,可能就卖亏了。

因此接下来一段时间,北海卖房的、买房人可能都要观望一阵。

观望到什么时候?9月。重点看俩:通胀压力绷得如何?暑期旅游恢复如何?通胀压力越大,开发商会越惜售;暑期旅游越火爆,房价就会越稳定。

所以买房人的策略也许是 “勾选观望”:框住心仪的楼盘(包括二手房小区),然后观望它们的价格变化。

是“勾选观望”而不是“坐等降价”。如果事先没有任何准备,楼市突然变化的机会也只能遗憾地错过了。

本篇文章的手机版链接二维码,可使用微信扫一扫浏览并分享到微信朋友圈。
北海买房那些事的手机版二维码,可使用手机浏览器扫一扫访问。
北海买房那些事的微信公众号二维码,可使用微信扫一扫加关注。
北海买房那些事 . 北海购房实用手册
版权所有  |  联系我们