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扛张小板凳坐看数字打乱架 北海楼盘到底谁是销冠?

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2020-08-10

前些天,北海房产圈内被这张表格刷了屏:

这是今年上半年北海楼盘网签前10名排行榜,数据来自北海房地产网上展销APP。这个APP现在显示是由北海市住建局指导、市房地产交易中心承办。

房价在下跌,但幅度没那么大

有些人一看此表估计会惊叹:哗!北海房价这么便宜了?跌得这么狠了?

不能这么简单理解。

今年上半年北海房价确实是在走低,而且部分楼盘降幅真的不小。但交易中心统计的只是购房合同价格,整体上跟实际成交价格相比可能偏低。因为有些楼盘还有价外收费,比如团购费、指标费等等。

所以北海看房询价时,价格要问清楚、付款方式要问清楚、开多少发票和开多少收据也要问清楚。只开收据(后期不换正式发票的)就是价外收费,开发商指定的银行帐号如果跟预售证显示的帐号不同,也有价外收费的嫌疑。

海景楼盘全线受挫

网签是有滞后的。今年1月网签的记录,有些可能是2019年12月、11月甚至是10月认购的。那时候武汉还没封城、北海候鸟众多、楼市已经进入传统旺季。按理说,那时候海景房应该是最受关注的。

而在上表10个楼盘当中,海景楼盘只有两个(恒大御景湾、嘉和冠山海)。北岸廉州湾、银滩中区、银滩东区全军覆没。即使是银滩西区,总共12个在售楼盘仅冲线2个。

上表的第10名(东方明都),上半年共网签205套,平均每天仅1.1套。这是一个中等偏下的成绩。

但即使如此,全北海也只有两个海景楼盘挤入前10名。显然,北海的海景房在上半年表现相当糟糕。

价格和口碑很突出

只要半年卖出205套房子以上,就可以挤入前10名。但上面这个表格,没有桐洋系的楼盘、没有彰泰的楼盘、没有天赐的楼盘。碧桂园、东投在北海各有2个楼盘,都是上榜1个落榜1个。荣和、雅居乐没见踪影。万泉城、大都锦城上半年可售房源不多,不足以挤榜。

上榜楼盘有谁呢?

(1)价格和口碑都有吸引力的,例如海映兰屿、恒大御景湾、吾悦华府;(2)一向都是低房价的,例如中港城长沙湾、东方明都;(3)房价大幅优惠的,例如乾坤国际城、中电海湾国际、东投海玥府、碧桂园北海阳光;(4)口碑不错的,例如冠山海(注:冠山海申请更改土地用途是发生在6月底)。

简单地说,销量排名前10的楼盘,不是低价格就是高口碑,如果两者兼有那就更愉快。

桐洋系楼盘不上榜很正常,它的网上口碑影响太大。彰泰和天赐,价格明显缺乏吸引力。

扛张小板凳坐看数字打架

交易中心的这个表格,结论很清晰:今年上半年北海普通楼盘(非海景房)红红火火、低特价楼盘热热烈烈。站在决策的角度,下半年北海楼盘要想抢销量,口碑是基础、价格是王道。

这个结论应该没错吧?

非也,非也。未必、未必。

上图是易居企业集团.克而瑞发布的2020年上半年北海楼盘销售排行榜。克而瑞的数据在中国房地产赫赫有名,行业里面很有权威性。

北海市交易中心和克而瑞,都表示榜单来源于楼盘网签数据。把这两个榜单内容试汇排在一起(项目名称也调整为楼盘推广名称,这样更容易熟悉):

非常诧异:交易中心榜单第一名,在克而瑞榜上无名。不知道融创跳脚了没有——上半年的销冠名头,没了?飞了?

两个榜单反差明显。交易中心统计的是“商品住房”(所以第8名是吾悦华府,住宅),克而瑞统计的是“楼盘项目”(所以第2名是吾悦广场,有住宅有商业公寓)。

理论上说,克而瑞统计范围更大,销售面积也应该更多。但事实恰好相反:交易中心排名前10个的楼盘,销售面积100%都在2万平方米以上。克而瑞呢?10个楼盘里面有8个在2万平方米以下。

直白地说,这是两个完全不同的榜单,不但数据差异悬殊,而且透露的方向也完全相反。

1、交易中心的排行榜,以低价实惠型楼盘为主,6、7字头房价占了70%。

2、克而瑞的排行榜,以海景房和高报价楼盘为主,8字头以上房价占了70%。

这就有趣了:如果相信交易中心,北海楼市下半年很有可能是继续降价、继续实惠。反之,如果支持克而瑞,北海楼市下半年反弹有望。

扛着小板凳的吃瓜群众,信哪个?开发商又应该站在哪边进行决策?

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